狭い土地を上手に活用するには？おすすめの活用方法と成功ポイントを紹介

土地を活用して経営を始めようか検討している方のなかには、どのように土地を選べばよいかわからない方もいるでしょう。土地は広ければ広いほどよいとは限らず、活用の仕方によっては狭い土地が有効に働くケースもあります。

本記事では、狭い土地の特徴、メリットやデメリット、活用方法を紹介します。そのほか、狭い土地を活用するうえで注意すべきポイントもお伝えするので、ぜひ参考にしてください。この機会に狭い土地のよさを知り、土地選びの選択肢を増やしてみましょう。

狭い土地とは、一般的に15坪〜20坪以下の土地です。狭い土地自体のことを狭小地、その土地に建物が建っていれば狭小住宅と呼びます。

一般的な住宅の広さは約38坪が目安ですが、狭小地ブームで狭い土地が注目されています。30坪以内で家を建てようか考えている方も多く、ひとり暮らしの住宅なら20坪以下の土地でも建てられるでしょう。

また、自分で土地を持って経営をはじめたい場合には、狭い土地を選択肢に入れることがおすすめです。狭い土地と聞くと、できることが限られてしまうと考えられる傾向にありますが、狭い土地だからこそ安価に済み、管理の手間も省けるなどさまざまなメリットがあります。

狭い土地には、さまざまな形状のものがあります。形状によって使い勝手や活用の自由度が異なるので、土地活用を検討している方は、形状別に特徴を押さえておきましょう。

ここでは、狭い土地の特徴を形状別に紹介します。

正方形の狭い土地は、一般的に使いやすい形です。建築面積が正方形の建物を建てる場合、正方形に近い土地を選ぶことをおすすめします。ただし、ほかの形状の同じ坪数の土地と比べると、小さく感じる場合があります。

長方形の狭い土地は、正方形の土地よりも横長の建物や奥に長い建物も建てやすいです。開口部が広い場合は、車の出入りがしやすく荷物などを搬入しやすいので、駐車場やコンテナハウスなどの活用方法がおすすめです。

一方で、道路に面している部分の幅が狭ければ、車の出入りや荷物の搬入などがしにくく、不便に感じてしまうケースがあります。

三角形の狭い土地は、不整形地のひとつです。正方形や長方形の土地よりも上手に活用することが難しく、建物を建てた場合には余ったスペースをどう活用するのかがポイントです。

三角形の狭い土地で店舗経営する際、隙間スペースに植物を植えたり看板を設置したりすることをおすすめします。十分に活用できるよう、土地を購入する前にどのような工夫を施すか考えておきましょう。

旗竿地は、細い通路と土地がつながっている形状を指します。メインとなる土地の部分を旗、細い通路の部分を竿と見なしていることから、旗竿地と呼ばれています。

メインとなる土地から道路までの距離が離れているので、車の走行音が聞こえにくい点がメリットです。道路から旗の部分が見えづらいので、人目が気になる方におすすめです。

その一方で、土地を活用して経営することを検討している方にとっては、店舗の存在を気づいてもらえないなどのデメリットがあるでしょう。

また、土地の面積には竿部分の坪数も含まれるので、旗部分の土地面積が狭くなってしまいます。道路に面している部分が2m以上なければ、建物を建てられないので注意しましょう。

傾斜地は、斜めに傾いている土地です。勾配が30度以上の土地は、急傾斜地とも呼びます。建物を建てるには不向きであり、傾斜面が崩壊するリスクもあります。

傾斜地を平地と同じように活用したい場合は、土地を埋めて勾配を緩めたり、補強工事を施したりするとよいでしょう。補強工事を行ってリスクを抑えることで、より活用方法の自由度が上がります。

ただし、土地を埋めたり補強工事を行ったりする場合、ほかの形状の土地と違って追加費用がかかります。傾斜地を選ぶ際には、予算に余裕があるか確認しましょう。

無道路地は、道路に面していない土地です。建築基準法によると、道路に面していない土地には住宅を建てられないので把握しておきましょう。そのため、建物を建てる以外の活用方法がおすすめです。

人や車が通れるようにしたい場合は、道路から無道路地までの通路をつくるために土地を購入したり、隣にある土地と等価交換したりするとよいでしょう。

土地活用を検討している方は、狭い土地を活用することでどのようなメリットが得られるのか確認してください。メリットを把握したうえで、狭い土地を選択肢に入れましょう。

ここでは、狭い土地を活用するメリットを3つ紹介します。

狭い土地は、土地の広さ自体が狭いので、ほかの土地と同じ坪単価でも購入費用を抑えられます。一般的な土地よりも購入を希望する方が少ないので、周りの土地よりも坪単価を安く設定しているところが多いです。

また建物を建てる際も、自然と建築面積が少なくなるので、建設費用も抑えられるケースがあります。狭い土地は、草刈りや砂利を入れるなど、土地を整備する費用も抑えられるメリットがあります。

狭い土地は評価が低いところが多く、固定資産税が安くなる点がメリットです。土地は持っているだけでランニングコストがかかりますが、固定資産税が安ければ負担を軽減できるでしょう。

また狭い土地を活用して経営を行えば、収益化で固定資産税分の元が取れる可能性があります。固定資産税分以上の収益化ができれば、ポケットマネーから税金を納めなければいけない事態を避けられるでしょう。

狭い土地でも活用方法次第で、十分に収益を得られる可能性があります。先ほど紹介したとおり、初期費用を抑えられるメリットもあるので、費用を抑えながら収益化を希望している方に狭い土地の活用がおすすめです。

また狭い土地を選ぶ際、駅やバス停から近い、観光地や繁華街から近い、などの立地のよい場所を選びましょう。土地の広さが狭くてもニーズに応えることで、十分に有効活用できます。
 

狭い土地の活用を検討している方は、メリットだけではなくデメリットも把握してください。どのようなデメリットがあるかを知ったうえで、狭い土地選びをはじめましょう。

ここでは、狭い土地を活用するデメリットを3つ紹介します。

狭い土地は、ほかの土地よりも活用方法が限られてしまいます。

狭い土地に関わらず、どの土地でも建ぺい率が設定されています。建ぺい率が60％の場合、60m2の土地に36m2の面積しか建物を建てられません。残りの24m2の部分には建物を建てられず、庭や駐車場など別の方法で活用するとよいでしょう。

また道路に面している部分が狭い場合、建物を建てたり解体したりするときに重機が使えないデメリットがあります。

狭い土地に建物を建てる際、建築面積を増やしにくく縦に増やすしかありません。平屋や2階建てが一般的ですが、狭い土地で建物を建てる場合は、3階建てにしたり地下室をつくったりすることをおすすめします。

階数が増えると、建築コストも高くなる傾向にあります。さらに階段を増やす場合、老後の生活で不便となったり、高齢の顧客が出向きにくくなったりする恐れがあるでしょう。将来の状況などをイメージしたうえで、活用方法を考えることが大切です。

とはいえ、建物の階数を増やすことを諦められないという方もいるのではないでしょうか。老後の暮らしが不安な方は、コストはかかりますが、将来的にエスカレーターを設置しようか検討してみるとよいでしょう。

狭い土地は、買い手が少ない傾向にあるので、なかなか売れないケースがあります。なかでも、ほかの家との距離が近い、日当たりが悪い、風通しが悪いなどの特徴のあるところは、買い手がつきにくいです。

買い手が少ない狭い土地は、購入しても将来的に売却を検討している方には不向きです。もし売れても、希望価格には達しない恐れがあります。とくに、旗竿地や行き止まり道路にある土地は、売れにくいので把握しておきましょう。

土地活用を検討している方は、狭い土地の選択肢を増やすためにも、狭い土地の活用方法について確認しておきましょう。ここでは、狭い土地のおすすめの活用方法を9種類紹介します。

駐車場経営を行う場合、10坪のスペースがあれば、車2台分の駐車場と精算機の設置が可能です。駐車場には、月極駐車場とコインパーキングの2種類があります。

月極駐車場の場合、精算機の設置が必要なく、土地の舗装のみで経営をはじめられます。コインパーキングの場合、ロック板式精算機を設置する必要があり、月極駐車場の経営よりも初期費用がかかるので理解しておきましょう。

また駐車場経営は、エリア決めが重要です。駐車スペースを多く確保しても、エリアによって稼働率が左右されてしまう恐れがあります。

土地を選ぶ際には、駅やバス停、企業、工場、観光地などの近くがおすすめです。会社や工場の近くに駐車場を設ければ、月単位や年単位で契約してもらえる可能性があります。

さらに観光地の近くに駐車場を設ける場合は、たくさんの観光客に利用してもらえるよう、コインパーキングの設置が適しているでしょう。

駐輪場経営を行うとき、5坪のスペースがあれば約15台の自転車をとめられます。開口部が狭くて車の出入りが難しい場合は、駐輪場の経営を検討するとよいでしょう。

駐輪場には、ロック板式・ゲート式・月極駐輪場の3種類があります。ロック板式は、駐輪料金を支払うと出庫できる仕組みです。時間単位で貸し出したい場合に適しています。

ゲート式は、出口で駐輪料金を支払うとゲートが上がって出られる仕組みです。ゲート部分にセンサーを設けることで、セキュリティ強化につながります。ただし、出口で一旦止まる必要があるため、行列をつくってしまう恐れがあるでしょう。

月極駐輪場は、基本的に土地の舗装のみで経営をはじめられます。予算に余裕があれば、屋根付きにするなどグレードを上げてみるとよいでしょう。

また駐輪場経営の場所は、駅前や会社の近くがおすすめです。自転車が路上に放置されることが多いエリアでは、収益化だけではなく社会貢献も期待できます。

バイク駐車場は、バイク1台あたり1坪のスペースがあれば経営が可能です。バイク駐車場のみの経営もおすすめですが、駐車場や駐輪場と一緒に経営すると、より多くの利用者を集められる可能性があります。

バイク駐車場の種類は、通常の駐車場と同じように月極駐車場とコインパーキングの2つです。「バイクを濡らしたくない」というニーズに応えるために、屋根付きのスペースを設けてみるとよいでしょう。

また、車止めやセキュリティ強化のために盗難防止用鉄板を設けることをおすすめします。時間単位で貸し出す際には、バイク用のパーキングメーターを設置しましょう。

狭い土地を活用する際、露店やキッチンカーの提供場所として貸し出せばランチ販売が可能です。土地を選ぶ場合、会社の近くがおすすめです。お昼時の顧客を多く集められる可能性があり、高収入も期待できるでしょう。

ただし、露店やキッチンカーによっては、水道や電源などが必要なところがあると考えられます。そのため、水が使えない、調理できないなどのトラブルを避けるために、あらかじめ水道や電気工事を施しておくと安心です。

狭い土地では、絵画や彫刻などの芸術品の展示会、ハンドメイド商品の販売イベントなどを開催できます。青空ギャラリーとも呼ばれており、屋内で行うギャラリーとは違った雰囲気を味わえます。

先ほど紹介したランチ販売と一緒に行うことで、お昼時をまたいだイベントの開催もおすすめです。

ただし、雨が降った場合は、開催を中止しなければいけないケースがあるので注意しましょう。急な天候の変化に対応できるよう、休憩場所に屋根を設けておくことを推奨します。

狭い土地は自分自身が使うのではなく、ほかの人に農地として活用してもらうこともおすすめです。5坪のスペースがあれば貸し農園をはじめられ、区画をつくれば複数世帯に貸し出せます。

土地を選ぶ際、ファミリー層が多いエリアや住宅街の近くがおすすめです。家庭菜園をはじめたいがスペースを確保できない、食育の一環として子どもと一緒に食物を育てたい、というニーズに応えられるでしょう。

ただ場所を提供するだけでは、用具を持っていない方にとってはハードルが高いと感じてしまう恐れがあります。用具の貸し出しや、作物を育てるうえで役立つマニュアルを提供すると、より多くの利用者を集められるでしょう。

また農園として貸し出す場合、水道設備や区画づくりを行う必要があります。とはいえほかの活用方法と比べると、初期費用を抑えられる点がメリットです。管理の手間を省きたいときは、農園の管理に特化した運営会社に依頼することを検討するとよいでしょう。

自動販売機は、幅が約100cm、奥行きが約70cm、高さが約190cmのスペースがあれば設置できます。何台も設置できるスペースがあれば、さまざまな種類の自動販売機を設置するとよいでしょう。

また維持費は月5,000円ほどの電気代しかかからず、比較的ローコストではじめられます。規模の小さい自動販売機なら50万円ほどで購入でき、購入後はメーカーが設置してくれることがほとんどです。

ただし、売上の一部はマージンとして差し引かれてしまいます。自動販売機を設置すると急に人どおりが増えて、近くに住んでいる方によっては嫌がる場合があります。そのため、自動販売機を設置する前には、周囲に住んでいる方に挨拶しておきましょう。

証明写真機は、幅が約110cm、奥行きが約60cm、高さが約200cmのスペースがあれば設置が可能です。

土地を選ぶ際、学校や塾、公共施設などの近くがおすすめです。学校終わりに立ち寄りやすく、家に帰って制服やスーツに着替えてから撮影する手間を省けます。

ただし、就活や受験の時期の売上向上が期待できるものの、それ以外の売上がなかなか伸びない恐れがあります。

建物を建てずに土地を活用したい場合、資材置き場としての貸出がおすすめです。工場や工事現場の近くにある土地であれば、数か月や1年以上の長期契約ができる可能性があります。

土地を選ぶ際、工場や工事現場の近くであるかだけではなく、騒音トラブルの影響がないところがおすすめです。場所によっては、騒音や粉塵などで周囲に住んでいる方に迷惑をかけてしまう恐れがあります。

また建物を建てたり舗装を行ったりする必要がないので、初期費用もランニングコストもかかりません。とはいえ十分に需要があるとはいえず、土地選びが重要だと考えられます。

狭い土地を活用していくなかで、希望する活用方法に適していなかった、想定していた収益に満たなかった、などの失敗につながる恐れがあります。そのようなリスクを抑えるためにも、成功させるためのポイントやコツを押さえておきましょう。

ここでは、狭い土地の活用を成功させるためのポイントを7つ紹介します。

狭い土地を活用するとき、立地やニーズに合った活用方法を見つけましょう。活用方法を間違えると、利用者が集まらない、収益が上がらない、などの問題につながる恐れがあります。

本記事で紹介した活用方法でいうと、駅やバス停の近くなら駐車場や駐輪場、オフィス街の近くなら駐輪場やランチ販売などがおすすめです。立地に見合った土地活用を行うことで、短期間での収益化、安定した収益の確保などが期待できます。
 

土地に建物を建てる際には、法規制に注意しましょう。主に4つの項目に着目して、法規制に引っかかっていないか確認してください。

1つ目に確認することは、用途地域です。13種類の用途地域があり、地域によって希望する土地活用ができないケースがあります。たとえば、工業専用の地域ではアパートなどの貸家を建てられず、住居系地域ではトランクルームを設置できません。

2つ目に確認することは、建ぺい率や容積率です。建ぺい率は敷地内に建てられる建物の面積の割合、容積率は敷地面積に対する延床面積の割合を指します。建ぺい率は30％〜80％、容積率は50％〜1,300％と土地の種類によって異なります。

3つ目に確認することは、接道義務です。接道義務とは、建物の前面に位置する道路の制限を指します。前面道路が2m未満の場合、建物を建てられません。また前面道路の幅が4m未満または6m未満である場合は、道路境界線の敷地側へのセットバックが必要です。

4つ目に確認することは、防火規制です。建物を建てる際には、耐火建築物や準耐火建築物にする必要があります。住宅が密集する傾向のある狭い土地では、防火規制に引っかかる恐れがあるので注意しましょう。

土地によっては、周囲の建物の電気や水道が複雑に重なっているケースがあります。その場合は、ライフラインを引けない恐れがあるので把握しておきましょう。

電気や水道設備を充実させると、活用方法の選択肢を増やせる可能性があります。ただし、工事には高額のコストがかかるので、予算内におさまるかも確認しておきましょう。

狭い土地で十分にスペースを確保できる建物を建てる際、階数を増やさなければいけないので、どうしても建築コストが多くかかってしまいます。そのため、想定していた費用よりもコストが高くなる傾向にあります。

また工事車両をとめるスペースを確保できない場合、工事期間が長くなったり、手作業のための人件費がかかったりするケースが考えられるでしょう。

会社によっては、扱っている土地の種類や得意分野、工法、建築費用などが異なります。そのため、複数の会社からプランを取り寄せてもらうことがおすすめです。

提案してもらった建築プランは、比較して希望する活用方法に見合った土地を選びましょう。わからない点があれば、プランの詳細について相談してみることをおすすめします。

はじめて土地活用を行う方や経営自体はじめての方は、まず土地活用の専門家に相談しましょう。相談することで、土地活用の知識が身につき、新しい選択肢を増やせるよいチャンスとなる可能性があります。

狭い土地を手に入れても、活用方法が見つからない、引っ越しを機に手放さなければいけない、などのケースに陥る恐れがあるでしょう。その場合に備えて、土地活用を行う際には売却も視野に入れることをおすすめします。

買い手が少ない狭い土地ですが、売却できればランニングコストがなくなり、まとまった金額が手に入れられるメリットがあります。

狭い土地を活用する際には、形状別の特徴やどのような活用方法があるのかを確認しておくことが必要です。正方形や長方形の土地は使い勝手がよいですが、旗竿地や無道路地は法規制に引っかかる恐れがあります。

また建物を建てるとき、横に面積を増やせず縦に増やさなくてはいけないので、建築コストがかかる点がデメリットのひとつです。買い手がつきにくく、土地を手に入れてもなかなか売却できないケースもあります。

一方で坪数が少ないので、土地の購入費用などの初期費用を安く抑えられる点がメリットです。ほとんどの狭い土地は評価が低いので、固定資産税などのランニングコストを削減できます。

駐車場やランチ販売、屋外ギャラリー、資材置き場など、さまざまな活用方法があります。本記事では、狭い土地の活用を成功させるためのポイントも紹介したので、これから土地活用を検討している方はぜひ参考にしてください。