東京の駐車場経営は儲かる？成功のコツや始め方、サポート会社も紹介

日本一の都市である東京は人も車も多く集まるため、一見、駐車場経営に適しているように感じます。もちろん、立地のことだけを考えれば駐車場経営に向いているのは確かです。しかし、土地に対してかかる固定資産税が高い地域が多く、実際の収益は少なくなってしまうケースも多いのが現実なのです。

そこで、東京での駐車場経営に失敗しないためにも、まずは基礎知識を確認していきましょう。

東京都内の駐車場には主に下記の3つのタイプがあります。

• 月極駐車場
• コインパーキング
• タワーパーキング

一般的には、月極駐車場よりコインパーキングやタワーパーキングの方が収益性が高いと言われています。ただし、コインパーキングやタワーパーキングは稼働率によって収益が大きく変化するため、立地が重要になります。稼働率が低い場合は、月極駐車場の方が収益が大きい場合もあるのです。

これは東京都内だけでなく、駐車場経営全般に言えることです。立地や土地の大きさによりどの経営スタイルが向いているかが変わるので、一概におすすめの方法はこのタイプと断定することは難しいといえるでしょう。

駐車場経営には以下の5つのメリットがあります。
 

1. 初期費用が他の土地活用に比べ少ない
2. 事業開始までの期間が短い
3. 狭い土地や変形地でも可能
4. 手間がかからない
5. やめた後に他の土地活用に転用しやすい

一方で、駐車場経営のデメリットは以下の2つです。
 

1. 税制上の優遇がないため、税金が高い
2. 他の土地活用より収益性は低い

ここでは、東京都内で駐車場経営を成功させるコツを7つご紹介していきます。
 

1. 経営形態と立地を見極める
2. 保守的目線で収益を予想する
3. 実質利回りを計算する
4. 周辺エリアの相場を考慮する
5. 料金設定の方法を工夫する
6. 固定資産税の支払い額を検証しておく
7. サポート会社の利用も検討する

駐車場経営で最も重要な要素の一つが、立地です。立地により駐車場経営が成功するかどうかが左右されます。また、その立地に合わせた駐車場のタイプを選ぶことも大切です。住宅地には月極駐車場、駅や商業施設の近くではコインパーキング、銀座などの東京の中心部ではタワーパーキングなど、立地により需要は大きく変わるので、見極めが重要になってきます。

では、実際にどんな土地が駐車場経営に向いているのかを確認していきましょう。

• 駅・病院・ショッピングモールの近くなど
• 近くに観光地がある
• 交通量や通行人が多い
• 路上駐車が多い
• 土地に面する道路の幅が広い
• 駐車場の少ないマンションやアパートが近くにある

収益予想をたてる際には、保守的目線で計算することが必要です。希望的観測で収益を高く見積もってしまうと、予想通りに収益があがらなかった場合に、焦る気持ちがでてしまい、冷静に経営ができなくなってしまう可能性があるからです。例えば、コインパーキング経営の場合はこのような収益予想をたててみましょう。

「駐車台数8台、駐車料金1時間400円、稼働時間7時間、税金含む年間経費200万円の場合」
1年間の駐車場収入＝8,176,000円(400円×7時間×8台×365日)
収益＝6,176,000円(8,176,000−2,000,000)
この場合は、6,176,000円が収益になります。ただし、実際はこの通りにいかないケースも考えられます。駐車台数が100％埋まらない場合の方が多いですし、稼働時間ももっと少ない場合も考えられます。

同じ条件で「駐車台数が平均6台、稼働時間が5時間」の場合の予想も見てみましょう。
1年間の駐車場収入＝4,380,000円(400円×5時間×6台×365日)
収益＝2,380,000円(4,380,000−2,000,000)
この場合の収益は2,380,000円になります。このように少し稼働率が下がるだけで、収益は大きく変わってきます。

周辺にライバル駐車場がある場合は実際にリサーチをし、稼働率を把握してから収益予想をたてると実際に近い予想ができるでしょう。

利回り計算も重要な要素です。利回りとは、投資した金額に対してどのぐらいの収益があるかを割合で示した数値のことです。利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。そのうち、表面利回りはおおまかな判断基準のため、実質利回りを計算する必要があります。実質利回りは、計算に経費も含まれるため、より現実に近い数字が予測できます。

実質利回りは「(駐車場年間収入−ランニングコスト)÷初期費用×100」で計算します。実質利回りが5％以上あれば、安定した駐車場経営が可能と言われているので、まずは5％の水準を保てるような経営を目指してみてください。

駐車場経営の利回りについては、こちらの記事で詳しく説明しています。

料金設定をする際には、周辺エリアの料金相場を考慮しながら決める必要があります。当然ですが、利用者は少しでも安い駐車場を探しています。周辺に似たような駐車場がある場合は、安い駐車場から埋まっていきます。まずは、周辺の駐車場と同じ料金、もしくは、少しだけ安い料金から開始すると、駐車場オープン時に、利用者の心を掴むことができるでしょう。

経営が開始した後も定期的に周辺の料金はチェックしなければなりません。後から参入してきた駐車場が、格安料金を設定しているため、エリア全体が安くなる、というケースも存在するのです。そのため常に周辺エリアの相場は把握しておく必要があります。

料金設定の仕方には工夫が必要です。特にコインパーキングの場合は、さまざまな料金設定ができます。工夫のポイントはこちらです。

• 時間の単位
• 最大料金の設定の有無
• 深夜料金の有無

駐車場経営をする場合の土地には、税制上の優遇措置がないため、固定資産税が住宅に比べ高くなります。固定資産税は「固定資産税評価額×1.4％」で計算され、固定資産税評価額は土地価格の約7割程度です。例えば「土地面積50㎡、230万円/1㎡」の場合の固定資産税評価額は1,127,000円(2,300,000円×50㎡×7割×1.4％)程度になります。

東京都心の土地は郊外に比べて高いため、固定資産税も高額になります。固定資産税に圧迫されて赤字経営にならないような経営計画をたてないとなりません。そのためにも、固定資産税の金額は、自分でいくらぐらいか、把握しておく必要があります。

こちらの記事で、駐車場経営の固定資産税について詳しく説明しているので、参考にしてみてください。

小規模の月極駐車場経営なら、個人で経営することも可能です。しかし、初めて駐車場経営をする方やコインパーキング経営を考えている方は、サポート会社の利用をおすすめします。なぜなら、駐車場経営は意外に管理の手間がかかるからです。

サポート会社に管理業務を頼めば、日常の清掃や防犯対策はもちろんのこと、24時間体制でトラブル対応もしてくれます。また、空きが多く収益がのびない場合の相談にものってくれます。このような管理業務を行ってくれるサポート会社は複数あるので、まずは相談してみることをおすすめします。サポート会社によって契約の内容も変わってくるので、自分の希望にあったサポートをしてくれる会社を見つけてみましょう。

東京都内には無数の駐車場がありますが、全てのエリアで同じように稼働率が高い訳ではありません。駐車場の需要は、周囲の施設や人の流れ、交通量などによって左右されます。

特に、商業地や観光地、ビジネス街などは利用者が多く、駐車場経営においても安定した収益が期待できるでしょう。ここでは、東京都内でも稼働率が高いとされる以下のエリアについて、それぞれの特徴と駐車場経営におけるポイントを解説します。
 

• 六本木・赤坂エリア
• 上野・浅草エリア
• 新宿エリア
• 池袋エリア
• 新橋・大門エリア

六本木・赤坂エリアは、東京の中でも洗練された高級感漂う街として知られています。

外資系企業や大使館、テレビ局などが多く、ビジネス目的の来訪者が日中から集まる一方、夜になると高級飲食店やバーを訪れる人々で賑わいます。六本木ヒルズや東京ミッドタウンなどの大型複合施設の存在も、平日・休日問わず人々の流れを生み出す要素の一つです。

駐車場経営の観点から見ると、高級車の利用が多いため、広めの駐車スペースや防犯性の高い設備が求められるでしょう。料金は比較的高めに設定しても需要が見込めるため、単価の高い経営が可能です。

さらに、夜間の利用も想定されるため、深夜料金の設定や最大料金の工夫が収益性を左右する重要なポイントといえるでしょう。

上野・浅草エリアは、古くからの下町情緒を残しつつ、国内外の観光客に人気のエリアです。

上野動物園、東京国立博物館、浅草寺、仲見世通りなど、歴史や文化に触れられるスポットが点在し、平日でも観光バスや自家用車で訪れる人が後を絶ちません。特に、春や秋などの観光シーズンには、周辺の道路が混雑するほどの人出があります。

このエリアでは、観光客やファミリー層の利用が多いため、比較的長時間の駐車が主になるでしょう。1日単位や最大料金を設定したコインパーキングが人気を集めやすく、曜日や時間帯ごとの需要に応じた柔軟な料金設定が求められます。

さらに、外国人観光客の増加に伴い、英語表記の看板やキャッシュレス対応の精算機など、設備面での工夫も必要といえるでしょう。

新宿は巨大なターミナル駅を中心に、ビジネス街・ショッピング街・歓楽街が一体となった、東京でも随一の多機能エリアです。

通勤・通学・観光・買い物・飲食など、あらゆる目的で人が集まるため、平日も週末も常に高い人流が維持されています。特に、新宿駅周辺は路上駐車が難しいこともあり、駐車場の需要は常に安定しているといえるでしょう。

駐車時間が比較的短い傾向にあるため、15分や30分単位で課金できる料金体系が効果的です。終日満車状態が続くような場所では、回転率を意識した価格設計が収益向上につながるでしょう。

さらに、ビジネスマンの出入りも多いため、朝から夕方にかけての利用を想定した時間帯別料金の導入も検討すべきポイントの一つです。夜間は飲食やナイトレジャーの需要もあるため、24時間対応の運用が好まれるエリアといえます。

池袋は、新宿や渋谷と並ぶ3大副都心の一つで、埼玉方面からの交通の玄関口としても機能しています。

駅周辺には百貨店、大型書店、劇場、映画館、アニメショップなど、多様な目的地が集まり、幅広い年齢層の利用者が日々訪れています。また、再開発が進むことでオフィスビルやホテルも増えており、ビジネスと観光の両面で人の流れがさらに活発になっています。

このエリアでは、滞在時間がやや長めの傾向があるため、1〜3時間を中心とした料金設定が収益につながりやすいです。休日は若者やファミリー層の来街者も多く、平日と週末で需要のパターンが異なることを踏まえた料金の変動制が効果的といえるでしょう。

さらに、交通量が多く混雑しやすいため、アクセスの良い出入り口を設計することも大切です。

新橋・大門エリアは、サラリーマンの街として知られ、平日の昼間はビジネス利用の需要が非常に高いエリアです。オフィスビルが立ち並び、営業車やタクシーの出入りも多いため、短時間利用の駐車場が求められています。

新橋駅周辺では駅から徒歩圏内の駐車場が好まれ、昼食時や打ち合わせの合間に利用されるケースが目立ちます。また、夜間になると居酒屋やバーなど飲食店を訪れる人の車も多く、夕方以降の利用を見越した料金設計も重要といえるでしょう。

さらに、近くには浜松町や東京タワーなどの観光スポットもあり、週末や休日には観光需要も一定数見込めます。稼働時間帯に応じた柔軟な価格戦略と周辺の相場に応じた料金設定が求められるエリアといえます。

実際にどんな流れで駐車場経営が開始するのか、駐車場経営の始め方を以下の手順で紹介します。
 

1. 駐車場経営できる土地を確保する
2. 駐車場経営の形態を決める
3. 管理のタイプを決める
4. サポート会社に問い合わせる
5. 市場調査・収支計画の査定を行う
6. サポート会社とパートナー契約を締結する
7. 工事が着工する
8. 駐車場経営を始める

1つ目は土地の確保です。駐車場経営で最も重要なのは土地なので、これから確保する方は慎重に選ぶ必要があります。すでに土地を持っている方は、土地が駐車場経営に適している土地がどうかを確認してみましょう。具体的には以下の確認が必要です。

• 15㎡(2.5ｍ×5ｍ)以上の広さがあるか
• 接している道路が幅員4ｍ以上あるか
• 電柱や標識などの障害物が出入口にないか

2つ目は、駐車場のタイプの決定です。立地により「月極駐車場」か「コインパーキング」か「タワーパーキング」かなどを見極める必要があります。

3つ目は管理のタイプの決定です。駐車場経営には3つの管理方法があります。それぞれの特徴は下記の通りです。
 

4つ目はサポート会社への問い合わせです。まずは、決定した駐車場のタイプと管理方法を行っているサポート会社に問い合わせをしましょう。ポイントは1社だけでなく、複数の会社に問い合わせをすることです。複数の会社を比較検討することで、メリットやデメリットが見えてくるからです。サポート会社とは今後、長い付き合いになる可能性も高いため、サポートの体制はもちろん、担当者との相性も重要なポイントです。

4つ目は市場調査や収支計画の策定です。サポート会社に相談を行うと、サポート会社が市場調査や収支計画の予想をたててくれます。プロであるサポート会社の情報や収支計画を見ると、一気に駐車場経営が現実的に感じてくるでしょう。もちろん、自分自身での市場調査も必要です。

管理方法によって収支は変わってくるので、複数のプランを見積もってもらい、納得いくまで相談することをおすすめします。

6つ目は、サポート会社との契約締結です。サポート会社とは今後、長期に渡って付き合っていきます。実績もあり、信頼できる会社を選びましょう。また、駐車場経営が初めての方にとっては、頼れるパートナーでもあります。わからないことがあった場合に、気軽に相談できるような会社を選ぶことをおすすめします。

8つ目は、工事の開始です。パートナー会社との契約が終われば、すぐに工事が着工します。駐車場経営は工事も短期間で終わることが多く、1週間で終了するケースもあります。工事完了後、スムーズに駐車場経営が開始できるように、この間は集客活動をすることをおすすめします。今はインターネットでの集客活動が有効的なので、ホームページ作成や、駐車場検索サイトへの掲載など、時代に合わせた集客活動を行いましょう。

いよいよ、駐車場経営の開始です。始めは予定通りの収益が得られない場合も多いと思いますが、焦らず冷静に経営を行いましょう。パートナー会社との連絡や、周辺エリアの市場調査は開始後も継続して続けていく必要があります。

ここでは東京都内での駐車場の収入例について、以下の項目ごとにご紹介していきます。
 

• 土地賃貸
• 管理委託
• 自己経営

まずは、土地賃貸でのコインパーキングの1ヶ月の収入例を見ていきましょう。
「駐車台数8台、賃貸料1台につき35,000円、管理料は賃料の20％の場合」

• 35,000円×8台＝280,000円
• 280,000×20％＝56,000円
• 280,000円−56,000円＝224,000円

次に、管理委託でのコインパーキングの1ヶ月の収入例を見ていきましょう。
「駐車台数8台、駐車料金1時間400円、1日平均7時間稼働、管理料金は賃料の10％の場合」

• 400円×7時間×8台×30日＝672,000円
• 280,000円×10％＝28,000円
• 672,000円−28,000円＝644,000円

最後に、自己経営でのコインパーキングの1ヶ月の収入例を見ていきましょう。
「駐車台数8台、駐車料金1時間400円、1日平均7時間稼働の場合」

• 400円×7時間×8台×30日＝672,000円

• 収入の安定さ＝土地賃貸＞管理委託＞自己経営
• 収益の多さ＝自己経営＞管理委託＞土地賃貸
• 管理手数料の高さ＝土地賃貸＞管理委託＞自己経営

ここからは、東京都内での駐車場経営におすすめのサポート会社として、以下の10社の特徴や口コミをご紹介します。
 

1. アパルトマンイクシーズ
2. ユアーズ・コーポレーション
3. アップルパーク
4. 日本パーキング
5. 加瀬倉庫
6. 三井のリパーク（三井不動産リアルティ）
7. タイムズ24（パーク24グループ）
8. エイブルパーキング
9. パークアベニュー
10. フィル・パーク

アパルトマンイクシーズは、タイムパーキングを運営している会社です。日本全国にたくさんある駐車場なので一度は目にしたことがあるのではないでしょうか。管理方法は、「土地賃貸」と自己経営をサポートしてくれる「運営委託システム」の2タイプから選べます。

利用者からの口コミはこちらです。
 

ユアーズ・コーポレーションは、東京都内と仙台をメインに駐車場経営をしている会社です。管理方法は、「土地賃貸」と、独自の「運営委託システム」があります。

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アップルパークは、管理方法が豊富にあるのが特徴です。土地賃貸や管理委託の他、管理業務の一部を委託する「部分的管理委託プラン」や、土地賃貸の方法で管理業務をするけれど利益は分配する「共同運営利益配分プラン」などがあります。

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日本パーキングは、「ＮＰＣ」の看板が有名な全国展開している駐車場経営会社です。管理方法は原則として「土地賃貸」で、安定した駐車場経営をサポートしてくれます。

利用者からの口コミはこちらです。

加瀬倉庫は、駐車場経営の他にもトランクルームなどの土地活用をサポートする会社です。管理方法は「土地賃貸」と「共同経営」の2タイプから選べます。駐車場経営以外のちょっとした土地活用にも興味のある方におすすめです。

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三井のリパークは、三井不動産リアルティが1994年から運営する大手の駐車場ブランドで、全国に多数の拠点があります。近年では、カーシェアリングサービスの普及も積極的に進めています。駐車場の種類は、時間貸駐車場・施設型駐車場・月極駐車場・事前予約駐車場・自転車駐輪場の5つから選択できるため、オーナーの選択肢が広い点が魅力の一つといえるでしょう。

タイムズ24は、日本で最も知名度の高い駐車場ブランドの一つで、パーク24グループが運営をしています。オーナー向けの「タイムズオーナーズクラブ」を展開しており、手間のかからない土地活用をサポートしてくれます。全国展開しているネットワークを活かし、安定した集客と収益が期待できるのが魅力といえるでしょう。
 

エイブルパーキングは、不動産賃貸で知られる「エイブル」の連結子会社が手がける駐車場運営サービスです。コインパーキングに必要な設備投資は、アスファルト舗装費用を除き、すべてエイブルパーキングが負担してくれます。

賃貸管理のノウハウを活かした運営が強みで、契約は土地の一括借り上げ方式。土地オーナーはエイブルパーキングに貸し出すことで、毎月定額の賃料を受け取ることができます。契約期間は原則3年間ですが、条件に応じて相談も可能です。

パークアベニューは、地域に密着した柔軟なサポートが特徴の駐車場運営会社です。大手にはないきめ細かな対応を強みとし、オーナーの希望や状況に合わせた運営プランを提案してくれます。土地の形状や広さに合わせて柔軟に対応してくれるため、小規模な土地でも活用がしやすい点も魅力で、1ヶ月から契約できる「スーパー短期契約」や初心者向けの「お試し経営プラン（3ヶ月から半年程度）」などがあります。

 

フィル・パークは、土地の特性に合わせた「複合型活用」に強みを持つ駐車場経営会社です。コインパーキングのみならず、小規模店舗やテナントとの併設など、収益性を高める工夫が多く提案されています。土地活用のアイデアに困っているオーナーにとって、創造的な解決策を提供してくれる存在といえるでしょう。
 

最後に、駐車場経営に関するよくある質問にお答えします。東京での駐車場経営をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

駐車場経営を始めるために、特別な資格は不要です。土地を所有している、あるいは賃借している方であれば、基本的に誰でも事業として始められます。そのため、他の不動産投資と比べても参入のハードルが低く、副業や資産活用の一環としても人気があります。

ただし、駐車場を運営するためには、地域によって都市計画法や建築基準法、消防法などの規制が関係する場合があるため、事前に確認しておくと安心です。また、無人運営であっても、トラブル対応や近隣住民とのコミュニケーションも発生する可能性があるため、最低限の知識と責任感は求められるといえるでしょう。

駐車場経営における投資回収期間は、初期投資額や稼働率、運営方法によって異なります。

例えば、すでに所有している遊休地を活用し、初期費用が舗装や機械設備のみの場合であれば、早ければ1～3年程度で回収できるケースもあります。一方で、土地を新たに購入して運営する場合は、3年以上の長期で見積もる必要があるでしょう。

また、収支に大きく影響するのが立地と稼働率です。駅近や商業施設周辺のように人や車の出入りが多い場所であれば、比較的早い段階で黒字化しやすくなります。一方で、住宅街の一角など利用頻度が少ないエリアでは稼働率が低くなり、回収までに時間がかかる可能性があるでしょう。

駐車場経営における正確な回収見込みを立てるためには、事前の市場調査や収支シミュレーションが不可欠といえます。

駐車場経営の利益率は、運営方法や立地条件、経費のかかり方によって大きく変動します。

月極駐車場の利回りは5～15％程度、コインパーキングは15～30％程度が一般的とされていますが、固定資産税や維持管理費、清掃や保険、借地料などの経費が差し引かれるため、実質的な利回りはさらに低くなる傾向があります。

土地を一括で貸し出す「土地賃貸型」の場合は、月々の賃料が安定する反面、利回りはやや低めです。一方で、自己運営や管理委託型で収益の大部分を自分で受け取る場合は、利益率が高くなる分、管理の手間や空車リスクを自分で負うことになります。

どちらのスタイルを選ぶかによって、利益率とリスクのバランスが変わる点は押さえておきたいポイントといえるでしょう。

駐車場経営で得た利益は、原則として「事業所得」または「不動産所得」として扱われ、所得税や住民税の対象になります。

例えば、年間で300万円の利益が出た場合、全額に対して税金がかかるのではなく、必要経費を差し引いた後の所得金額に応じて課税されます。仮に300万円が全額課税対象となった場合の所得税は、所得額に応じた累進課税で10％の税率が適用されます。

ただし、他の収入や控除状況によっても変わるため、具体的な金額は税理士や税務署に相談するのが確実です。

また、青色申告制度を利用することで最大65万円の控除が受けられるため、少しでも税負担を抑えたい方は、開業届の提出と帳簿の作成を検討することをおすすめします。

参照：国税庁 No.2260 所得税の税率

東京は日本の中でも人口密度が高く、土地価格も全国トップクラスのエリアです。こうした都市部で駐車場経営を成功させるためには、郊外とは異なる需要やコスト構造を十分に理解した上で、計画的に取り組むことが重要です。

東京都内で展開されている駐車場には、月極駐車場やコインパーキング、タワーパーキングなどがあり、それぞれの特徴や立地との相性を見極めることが成功の鍵となります。一般的には、短時間利用が多い都心部ではコインパーキングの方が収益性は高い傾向にありますが、住宅街では月極駐車場のニーズが根強いケースもあるでしょう。

また、東京都内では駐車料金の相場が地域ごとに異なるため、周辺エリアの相場を把握し、料金を柔軟に見直していくことが集客アップにつながります。競合との価格差だけでなく、最大料金の有無や時間単位の課金設定など、利用者のニーズに合わせた工夫も必要です。

さらに、東京のような地価の高いエリアでは、固定資産税の負担も無視できません。管理委託費用や初期投資、維持費などのランニングコストを収支計画に組み込んでおくことが、安定経営への第一歩です。

これから駐車場経営を始めようとお考えの方は、信頼できる管理会社やサポート会社と連携しながら、長期的な視点で計画を立てていくことをおすすめします。しっかりと準備を整えた上で取り組めば、十分に安定した収益を見込むことができるでしょう。
 

※本記事は可能な限り正確な情報を元に制作しておりますが、その内容の正確性や安全性を保証するものではありません。引用元・参照元によっては削除される可能性があることを予めご了承ください。また、実際の土地活用につ
てや、税金・相続等に関しては専門家にご相談されることをおすすめいたします。