東京都内で駐車場経営を成功させるコツは？始め方や収入例、サポート会社の口コミも紹介

日本一の都市である東京は人も車も多く集まるため、一見、駐車場経営に適しているように感じます。もちろん、立地のことだけを考えれば駐車場経営に向いているのは確かです。しかし、土地に対してかかる固定資産税が高い地域が多く、実際の収益は少なくなってしまうケースも多いのが現実なのです。

そこで、東京での駐車場経営に失敗しないためにも、まずは基礎知識を確認していきましょう。

東京都内の駐車場には主に下記の3つのタイプがあります。

• 月極駐車場
• コインパーキング
• タワーパーキング

一般的には、月極駐車場よりコインパーキングやタワーパーキングの方が収益性が高いと言われています。ただし、コインパーキングやタワーパーキングは稼働率によって収益が大きく変化するため、立地が重要になります。稼働率が低い場合は、月極駐車場の方が収益が大きい場合もあるのです。

これは東京都内だけでなく、駐車場経営全般に言えることです。立地や土地の大きさによりどの経営スタイルが向いているかが変わるので、一概におすすめの方法はこのタイプ、とお伝えすることはできません。

駐車場経営には以下のメリットがあります。

1. 初期費用が他の土地活用に比べ少ない
2. 事業開始までの期間が短い
3. 狭い土地や変形地でも可能
4. 手間がかからない
5. やめた後に他の土地活用に転用しやすい

反対に、デメリットは以下2点です。

1. 税制上の優遇がないため、税金が高い
2. 他の土地活用より収益性は低い

ここでは、東京都内で駐車場経営を成功させるコツをご紹介していきます。

駐車場経営で最も重要なのが、立地です。立地により駐車場経営が成功するかどうかが左右されます。また、その立地に合わせた駐車場のタイプを選ぶことも大切です。住宅地には月極駐車場、駅や商業施設の近くではコインパーキング、銀座などの東京の中心部ではタワーパーキングなど、立地により需要は大きく変わるので、見極めが重要になってきます。

では、実際にどんな土地が駐車場経営に向いているのかを確認していきましょう。

• 駅・病院・ショッピングモールの近くなど
• 近くに観光地がある
• 交通量や通行人が多い
• 路上駐車が多い
• 土地に面する道路の幅が広い
• 駐車場の少ないマンションやアパートが近くにある

収益予想をたてる際には、保守的目線で計算することが必要です。希望的観測で収益を高く見積もってしまうと、予想通りに収益があがらなかった場合に、焦る気持ちがでてしまい、冷静に経営ができなくなってしまう可能性があるからです。例えば、コインパーキング経営の場合はこのような収益予想をたててみましょう。

「駐車台数8台、駐車料金1時間400円、稼働時間7時間、税金含む年間経費200万円の場合」
1年間の駐車場収入＝8,176,000円(400円×7時間×8台×365日)
収益＝6,176,000円(8,176,000−2,000,000)
この場合は、6,176,000円が収益になります。ただし、実際はこの通りにいかないケースも考えられます。駐車台数が100％埋まらない場合の方が多いですし、稼働時間ももっと少ない場合も考えられます。

同じ条件で「駐車台数が平均6台、稼働時間が5時間」の場合の予想も見てみましょう。
1年間の駐車場収入＝4,380,000円(400円×5時間×6台×365日)
収益＝2,380,000円(4,380,000−2,000,000)
この場合の収益は2,380,000円になります。このように少し稼働率が下がるだけで、収益は大きく変わってきます。

周辺にライバル駐車場がある場合は実際にリサーチをし、稼働率を把握してから収益予想をたてると実際に近い予想ができるでしょう。

利回り計算も重要な要素です。利回りとは、投資した金額に対してどのぐらいの収益があるかを割合で示した数値のことです。利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。そのうち、表面利回りはおおまかな判断基準のため、実質利回りを計算する必要があります。実質利回りは、計算に経費も含まれるため、より現実に近い数字が予測できます。

実質利回りは「(駐車場年間収入−ランニングコスト)÷初期費用×100」で計算します。実質利回りが5％以上あれば、安定した駐車場経営が可能と言われているので、まずは5％の水準を保てるような経営を目指してみてください。

駐車場経営の利回りについては、こちらの記事で詳しく説明しています。

料金設定をする際には、周辺エリアの料金相場を考慮しながら決める必要があります。当然ですが、利用者は少しでも安い駐車場を探しています。周辺に似たような駐車場がある場合は、安い駐車場から埋まっていきます。まずは、周辺の駐車場と同じ料金、もしくは、少しだけ安い料金から開始すると、駐車場オープン時に、利用者の心を掴むことができるでしょう。

経営が開始した後も定期的に周辺の料金はチェックしなければなりません。後から参入してきた駐車場が、格安料金を設定しているため、エリア全体が安くなる、というケースも存在するのです。そのため常に周辺エリアの相場は把握しておく必要があります。

料金設定の仕方には工夫が必要です。特にコインパーキングの場合は、いろいろな料金設定ができます。工夫のポイントはこちらです。

• 時間の単位
• 最大料金の設定の有無
• 深夜料金の有無

駐車場経営をする場合の土地には、税制上の優遇措置がないため、固定資産税が住宅に比べ高くなります。固定資産税は「固定資産税評価額×1.4％」で計算され、固定資産税評価額は土地価格の約7割程度です。例えば「土地面積50㎡、230万円/1㎡」の場合の固定資産税評価額は1,127,000円(2,300,000円×50㎡×7割×1.4％)程度になります。

東京都心の土地は郊外に比べて高いため、固定資産税も高額になります。固定資産税に圧迫されて赤字経営にならないような経営計画をたてないとなりません。そのためにも、固定資産税の金額は、自分でいくらぐらいか、把握しておく必要があります。

こちらの記事で、駐車場経営の固定資産税について詳しく説明しているので、参考にしてみてください。

小規模の月極駐車場経営なら、個人で経営することも可能です。しかし、初めて駐車場経営をする方やコインパーキング経営を考えている方は、サポート会社の利用をおすすめします。なぜなら、駐車場経営は意外に管理の手間がかかるからです。

サポート会社に管理業務を頼めば、日常の清掃や防犯対策はもちろんのこと、24時間体制でトラブル対応もしてくれます。また、空きが多く収益がのびない場合の相談にものってくれます。このような管理業務を行ってくれるサポート会社は複数あるので、まずは相談してみることをおすすめします。サポート会社によって契約の内容も変わってくるので、自分の希望にあったサポートをしてくれる会社を見つけてみましょう。

実際にどんな流れで駐車場経営が開始するのか、駐車場経営の始め方を確認していきましょう。

1つ目は土地の確保です。駐車場経営で最も重要なのは土地なので、これから確保する方は慎重に選ぶ必要があります。すでに土地を持っている方は、土地が駐車場経営に適している土地がどうかを確認してみましょう。具体的には以下の確認が必要です。

• 15㎡(2.5ｍ×5ｍ)以上の広さがあるか
• 接している道路が幅員4ｍ以上あるか
• 電柱や標識などの障害物が出入口にないか

2つ目は、駐車場のタイプの決定です。立地により「月極駐車場」か「コインパーキング」か「タワーパーキング」かを見極める必要があります。

3つ目は管理のタイプの決定です。駐車場経営には3つの管理方法があります。それぞれの特徴は下記の通りです。
 

4つ目はサポート会社への問い合わせです。まずは、決定した駐車場のタイプと管理方法を行っているサポート会社に問い合わせをしましょう。ポイントは1社だけでなく、複数の会社に問い合わせをすることです。複数の会社を比較検討することで、メリットやデメリットが見えてくるからです。サポート会社とは今後、長い付き合いになる可能性も高いため、サポートの体制はもちろん、担当者との相性も重要なポイントです。

4つ目は市場調査や収支計画の策定です。サポート会社に相談を行うと、サポート会社が市場調査や収支計画の予想をたててくれます。プロであるサポート会社の情報や収支計画を見ると、一気に駐車場経営が現実的に感じてくるでしょう。もちろん、自分自身での市場調査も必要です。

管理方法によって収支は変わってくるので、複数のプランを見積もってもらい、納得いくまで相談することをおすすめします。

6つ目は、サポート会社との契約締結です。サポート会社とは今後、長期に渡って付き合っていきます。実績もあり、信頼できる会社を選びましょう。また、駐車場経営が初めての方にとっては、頼れるパートナーでもあります。わからないことがあった場合に、気軽に相談できるような会社を選ぶことをおすすめします。

8つ目は、工事の開始です。パートナー会社との契約が終われば、すぐに工事が着工します。駐車場経営は工事も短期間で終わることが多く、1週間で終了するケースもあります。工事完了後、スムーズに駐車場経営が開始できるように、この間は集客活動をすることをおすすめします。今はインターネットでの集客活動が有効的なので、ホームページ作成や、駐車場検索サイトへの掲載など、時代に合わせた集客活動を行いましょう。

いよいよ、駐車場経営の開始です。始めは予定通りの収益が得られない場合も多いと思いますが、焦らず冷静に経営を行いましょう。パートナー会社との連絡や、周辺エリアの市場調査は開始後も継続して続けていく必要があります。

ここでは東京都内での駐車場の収入例をご紹介していきます。管理方法による比較ができるように、同じ条件の元、それぞれの収入例をお伝えしていきます。

まずは、土地賃貸でのコインパーキングの1ヶ月の収入例を見ていきましょう。
「駐車台数8台、賃貸料1台につき35,000円、管理料は賃料の20％の場合」

• 35,000円×8台＝280,000円
• 280,000×20％＝56,000円
• 280,000円−56,000円＝224,000円

次に、管理委託でのコインパーキングの1ヶ月の収入例を見ていきましょう。
「駐車台数8台、駐車料金1時間400円、1日平均7時間稼働、管理料金は賃料の10％の場合」

• 400円×7時間×8台×30日＝672,000円
• 280,000円×10％＝28,000円
• 672,000円−28,000円＝644,000円

最後に、自己経営でのコインパーキングの1ヶ月の収入例を見ていきましょう。
「駐車台数8台、駐車料金1時間400円、1日平均7時間稼働の場合」

• 400円×7時間×8台×30日＝672,000円

• 収入の安定さ＝土地賃貸＞管理委託＞自己経営
• 収益の多さ＝自己経営＞管理委託＞土地賃貸
• 管理手数料の高さ＝土地賃貸＞管理委託＞自己経営

最後に、東京都内での駐車場経営におすすめのサポート会社をご紹介します。

アパルトマンイクシーズは、タイムパーキングを運営している会社です。日本全国にたくさんある駐車場なので一度は目にしたことがあるのではないでしょうか。管理方法は、「土地賃貸」と自己経営をサポートしてくれる「運営委託システム」の2タイプから選べます。

利用者からの口コミはこちらです。
 

ユアーズ・コーポレーションは、東京都内と仙台をメインに駐車場経営をしている会社です。管理方法は、「土地賃貸」と、独自の「運営委託システム」があります。

利用者からの口コミはこちらです。

アップルパークは、管理方法が豊富にあるのが特徴です。土地賃貸や管理委託の他、管理業務の一部を委託する「部分的管理委託プラン」や、土地賃貸の方法で管理業務をするけれど利益は分配する「共同運営利益配分プラン」などがあります。

利用者からの口コミはこちらです。

日本パーキングは、「ＮＰＣ」の看板が有名な全国展開している駐車場経営会社です。管理方法は原則として「土地賃貸」で、安定した駐車場経営をサポートしてくれます。

利用者からの口コミはこちらです。

加瀬倉庫は、駐車場経営の他にもトランクルームなどの土地活用をサポートする会社です。管理方法は「土地賃貸」と「共同経営」の2タイプから選べます。駐車場経営以外のちょっとした土地活用にも興味のある方におすすめです。

利用者からの口コミはこちらです。

東京は人口も土地価格も日本一の地域です。そのような地域で駐車場経営を成功させるには、郊外との違いをしっかり把握することが必要です。駐車料金の相場や固定資産税の金額を把握し、あらかじめ収支計画にしっかりと組み込んで経営計画をたてましょう。

• 東京都内の駐車場経営には「月極駐車場」「コインパーキング」「タワーパーキング」の3種類がある
• 一般的には、月極駐車場よりコインパーキングの方が儲けが多い
• 立地により、駐車場タイプの需要を見極めることが成功のコツ
• 周辺エリアの駐車場料金相場は常に把握し、料金設定を工夫し集客アップを図ることが成功のコツ
• 固定資産税は収支計画にいれておく必要がある