不動産投資として駐車場経営するメリット・デメリット!投資利回りも紹介

不動産投資の1つに駐車場経営があります。賃貸住宅経営に比べ敷居が低いイメージがあると思いますが、実情はどんな感じなのでしょうか。この記事では、不動産投資として駐車場経営をするメリット・デメリットから利回り相場まで、わかりやすくお伝えしていきます。

不動産投資として駐車場経営するメリット・デメリット!投資利回りも紹介のイメージ

目次

  1. 1不動産投資としての駐車場経営とは
  2. 2不動産投資として駐車場経営するメリット
  3. 3不動産投資として駐車場経営するデメリット
  4. 4不動産投資としての駐車場経営の利回り
  5. 5不動産投資としての駐車場経営を成功させるコツ
  6. 6不動産投資として駐車場経営を始める流れ
  7. 7まとめ

不動産投資としての駐車場経営とは

不動産投資としての駐車場経営

駐車場経営は、不動産投資の中では初期費用も少なくリスクも低いため、初心者向けの投資方法と言われています。駐車場経営を行うには、すでに持っている土地を活用するケースと、新たに土地を購入して行うケースの2パターンがありますが、利益率は土地を持っているケースの方が圧倒的に高いです。

そのため、眠らせている自己保有の土地がある方には、特におすすめの不動産投資なのです。もちろん、新たに土地を購入する場合も、立地さえ間違えなければ不動産投資として成功する可能性は大いにあります。

駐車場経営の種類

駐車場経営には「月極駐車場」と「コインパーキング」の2種類があります。月極駐車場は、月単位で契約を結び、一定額を賃料として受け取る方法です。住宅地などに多く存在し、一度契約すると比較的長く継続する人が多いため、契約台数が増えれば安定した収入を得られます。初期費用や管理費などが少なく済むこともメリットです。ただし、空きが多いと収入が大きく減少してしまいます。なにより契約台数を増やすことが駐車場経営のコツになります。

コインパーキングは、時間貸しタイプの駐車場です。駅や商業施設の近くなど、人が集まる地域に多く存在します。月極駐車場と違って、利用客が一定でないため、収入も月によって大きく変動します。コインパーキングは、いかに稼働率を上げるかが成功のコツになってきます。また、精算機や看板や照明など、初期費用も月極駐車場より多く必要になります。日常の管理業務も手間がかかるため管理会社に委託する方が多く、その場合は毎月管理費を支払う必要があります。その結果、ランニングコストも月極駐車場より多くかかってきます。

しかし、一般的には月極駐車場よりコインパーキングの方が収入は多いので、コストが多くかかったとしてもコインパーキング経営は人気があるのです。

駐車場経営の形態

駐車場の形態には「平面」と「立体」の2種類があります。平面駐車場は住宅に例えると平屋になり、1フロアの駐車場のことです。建物を建てる必要がないので、初期費用が少なく済む反面、駐車台数が限られるため、同じ敷地面積での収益率は低くなります。

立体駐車場は住宅に例えるとマンションになり、複数フロアがある駐車場のことです。立体駐車場は2タイプあり、運転手が自分で駐車するスペースまで行く「自走式」と、昇降機などを使い車を移動させる「機械式」があります。どちらも初期費用は多く必要になります。また、土地が市街化調整区域の場合は、許可を得ないと立体駐車場を建てることはできません。

メリットは、平面駐車場に比べ収入が上がることです。同じ敷地面積でも駐車台数が格段に増えるため、駐車場収入も増やすことが可能なのです。

駐車場経営の方法

駐車場経営の方法には「自己経営」「管理委託」「一括借上」の3タイプがあります。自己経営は、文字通り全てを自分で行う経営方法です。駐車場収入も全て自分の利益になる反面、開始前の設備の設置から日常の管理業務までを自分で行わなければなりません。いちばん大変なのは管理業務です。特にコインパーキングの場合は意外とトラブルが多く、24時間体制で対応しなければなりません。

この大変な管理業務だけを管理会社に任せられるのが「管理委託」です。管理業務を任せることができるので、副業の方でも安心です。ただし、管理費用を毎月支払う必要があります。

一括借上は駐車場の土地を管理会社に貸し出して、賃料を受け取る経営方法です。土地の塗装から設備の設置、管理や運営まで全て管理会社が行ってくれて、毎月一定額の土地賃貸料を受け取ることになります。実質的な、不労所得を得ることも可能です。賃料は稼働率に左右されず一定額なので、安定した収入を得ることができる反面、売上が多い月でも収入は変わりません。

不動産投資として駐車場経営するメリット

駐車場経営のメリット

不動産投資として駐車場経営を行う際には、どのようなメリットがあるのか気になるものです。改めて確認していきましょう。主に4つのメリットがあげられます。

①初期費用を抑えて投資を始められる

1つ目は、住宅用不動産投資に比べ、初期費用が少なく済むことです。初期費用が少なければ、その分収益は上がるので投資として成功する可能性が高くなります。月極駐車場の場合は、土地の状態によって初期費用なしのケースもあります。土地の広さによりますが、コインパーキングの場合は100万円前後から駐車場経営が可能なケースも多いです。経営方法を一括借上方式にすれば、初期費用なしでコインパーキング経営を始めることも可能です。ただし、これは平面駐車場に限ります。

また、駐車場は年数が経過しても大規模なリフォームなどの必要がないため、管理費も少なく済みます。賃貸住宅は修繕費などが定期的に必要になる上、利用者はより新築に近い物件を好む方が多いため、大規模リフォームの必要もでてきます。駐車場経営は、初期費用だけでなく、管理・維持費に関しても費用を抑えることが可能なのです。

②スピーディーに投資を始められる

2つ目は、スピーディーに事業開始ができることです。駐車場経営をしている方の多くは、検討を始めてから事業開始までの期間が1ヶ月以内です。月極駐車場の場合は1週間以内、コインパーキングでも2週間~1ヶ月以内に開始が可能です。

賃貸住宅の場合は、開始までに数カ月から1年ほどかかるケースが多いです。そのため、思い立ったらすぐ行動したい方にはピッタリの投資方法なのです。

③土地の面積や形に制限がない

3つ目は、土地の面積や形に制限がないことです。普通自動車の1台分の駐車スペースは15㎡(6×2.5)と言われています。つまり、15㎡以上あれば、駐車場経営は可能なのです。立地によっては1台分のスペースでも収益になります。同様に、住宅が建てられない変わった形の土地でも駐車場経営は可能です。このような土地は価格も安いため、土地なしからの駐車場経営も成功する可能性が高いのです。

④土地の転用が柔軟に行える

4つ目は、土地の転用がしやすいことです。賃貸住宅経営をやめる場合は、住宅の取り壊しなどに費用がかかります。しかし、平面駐車場なら大規模な取り壊しがないため、更地に戻しやすいメリットがあるのです。実際に駐車場経営から始めて、数年後に住宅賃貸経営に変更する方も多くいます。

不動産投資として駐車場経営するデメリット

駐車場経営のデメリット

反対にデメリットは主に3点です。投資として、どのぐらい影響するのかを確認してみましょう。

①税金面でのメリットが小さい

1つ目は、税制面でのメリットが小さいことです。固定資産税は土地に対して課せられる税金ですが、住宅用の土地の場合は、固定資産税評価額の6分の1の金額に税率が課せられます。これは、軽減措置があるためです。しかし、駐車場用の土地の場合は優遇措置がないため、固定資産税評価額全額に税率が課せられるのです。そのため、駐車場経営にかかる税金は賃貸住宅経営にかかる税金よりも高額になるのです。

固定資産税は年数の経過と共に下がっていく傾向はありますが、毎年かかるコストのため、収支計画に組み込んで収益予想をする必要があります。

②高い収益性は期待できない

2つ目は収益性の低さです。駐車場経営は、初期費用や管理などの理由から平面駐車場を選択する方が多いのですが、その場合、賃貸住宅経営に比べ、収益性は低くなります。平屋とマンションではマンションの方が土地を有効活用できるのと同じ理由のためです。

立体駐車場は土地を有効活用できますが、初期費用やランニングコストを考えると、高い稼働率をキープしないと収益率は上がりません。そのため、本当に需要の多い立地じゃないと経営は厳しくなる可能性が高いのです。

③建物の解体費用がかかるケースもある

3つ目は解体費用についてです。更地の場合は問題ないのですが、住宅を壊して駐車場にする場合は解体費用がかかってしまい、初期費用が増えることになります。初期費用が増えると、その分利回りも低くなります。

撤退する場合も同様で、特に立体駐車場経営をしていた場合は解体費用がかかることを忘れないようにすることが重要です。

不動産投資としての駐車場経営の利回り

駐車場経営の利回り

不動産投資として駐車場経営をする場合には、利回りは非常に重要な要素です。利回りとは、投資した金額に対してどのぐらいの収益があるかを割合で示した数値のことで「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります

表面利回りは、初期費用やランニングコストが計算に含まれていないため、収益性をおおまかに判断する基準に使用します。「満車時の年間駐車場収入÷土地価格×100」で算出します。まずは、表面利回りを調べて、その土地を候補にいれるかどうか検討してみましょう。

次に、実質利回りを調べます。実質利回りの計算には初期費用やランニングコストも含まれるため、より現実に近い利回りを知ることができます。「(満車時の年間駐車場収入−ランニングコスト)÷(土地価格+初期費用)×100」で算出します。

駐車場経営の利回りについては、こちらの記事で詳しく説明しているのでぜひ参考にしてみてください。

駐車場経営で重要な「利回り」とは?コインパーキング収益最大化のための知識

駐車場経営の表面利回りの平均相場

気になるのは利回りの相場です。算出した数値が平均的なのか平均以下なのかがわからないと、数値を見ても経営可能かどうかの判断ができないでしょう。月極駐車場経営の表面利回りの相場は5~15%ぐらい、コインパーキング経営の表面利回りの相場は15~30%ぐらいと言われています。まずは、この範囲内に数値が入る土地ならば、駐車場経営の候補にいれても問題ないと言えます。

ちなみに、実質利回りは5%前後あれば、赤字経営にならずにやっていけると言われています。

月極駐車場経営の利回り計算

では、実際に月極駐車場の表面利回りを算出してみます。今回は東京から少し離れた郊外の地方都市という設定で、土地価格や料金を想定しています。駐車料金は1ヶ月10,000円とします。

「敷地面積30坪(約100㎡)、土地価格1坪あたり350,000円、駐車台数6台の場合」

満車時の年間駐車場収入 10,000×6台×12カ月 720,000
土地価格 350,000×30坪 10,500,000
表面利回り 720,000÷10,500,000×100 6.8

表面利回りは6.8%になるので、問題ないと言えます。

次に同じ条件で、実質利回りを算出します。
満車時の年間駐車場収入 10,000×6台×12カ月 720,000
土地価格 350,000×30坪 10,500,000
ランニングコスト 固定資産税 10,500,000×7割×1.4%(※) 102,900
都市計画税 10,500,000×7割×0.3%(※) 22,050
ランニングコスト合計   124,950
初期費用 塗装費(1㎡あたり4,500円) 4,500×100㎡ 450,000
ライン引き(1台につき5,000円) 5,000×6台 30,000
車止め(1台につき6,000円) 6,000×6台 36,000
初期費用合計   516,000
実質利回り (720,000−124,950)÷
(10,500,000+516,000)×100
5.4
(※)固定資産税評価額は土地価格の7割で計算しています

実質利回りは5.4%になるので、こちらも問題ないと言えます。

今回は土地を購入すると想定して利回りを計算しています。すでに土地を持っている方は、土地代金が含まれないため、これより利回りは高くなります。

駐車場経営コインパーキングの利回り計算

次にコインパーキングの表面利回りを算出してみます。最近のコインパーキングは最大料金を設定しているところが多いため、1時間料金300円、24時間最大料金1,000円の設定とします。

「敷地面積30坪(約100㎡)、土地価格1坪あたり350,000円、駐車台数6台の場合」

満車時の年間駐車場収入 1,000×6台×365日 2,190,000
土地価格 350,000×30坪 10,500,000
表面利回り 2,190,000÷10,500,000×100 20.8

表面利回りは20.8%になるので、問題ありません。

次に同じ条件で、実質利回りを算出します。
満車時の年間駐車場収入 1,000×6台×365日 2,190,000
土地価格 350,000×30坪 10,500,000
ランニングコスト 固定資産税 10,500,000×7割×1.4%(※) 102,900
都市計画税 10,500,000×7割×0.3%(※) 22,050
管理費(1台につき月1,750円) 1,750×6台×12カ月 126,000
ランニングコスト合計   250,950
初期費用 塗装費(1㎡あたり4,500円) 4,500×100㎡ 450,000
ライン引き(1台につき5,000円) 5,000×6台 30,000
車止め(1台につき6,000円) 6,000×6台 36,000
看板   100,000
精算機   500,000
ロック板(1台につき100,000円) 100,000×6台 600,000
照明   200,000
初期費用合計   1,916,000
実質利回り (2,190,000−250,950)÷
(10,500,000+1,916,000)×100
15.6
(※)固定資産税評価額は土地価格の7割で計算しています

実質利回りは15.6%になるので、こちらも問題ありません。

この場合も土地を購入すると想定して利回りを計算しています。すでに土地を持っている方は、土地代金が含まれないため、これより利回りは高くなります。

不動産投資としての駐車場経営を成功させるコツ

駐車場経営を成功させるコツ

不動産投資として駐車場経営を成功させるということは、儲けを多く出すということです。ここでは、儲けをだすための駐車場経営のコツをご紹介していきます。

①駐車場経営に適した立地を選ぶ

1つ目は駐車場経営に適した土地を選ぶことです。駐車場経営で最も重要なのが、立地になります。立地により駐車場経営が成功するかどうかは左右されます。また、その立地に合わせた駐車場のタイプを選ぶことも重要です。住宅地には月極駐車場、駅や商業施設の近くではコインパーキングなど、立地により需要は大きく変わるので、しっかり見極めましょう。

まずは今持っている土地、もしくはこれから購入予定の土地が駐車場経営可能かどうかを確認します。主に下記の3点を確認してください。

  1. 15㎡(6×2.5)以上の広さがあるか
  2. 接している道路が幅員4m以上あるか
  3. 電柱や標識などの障害物が出入口にないか

上記の3点に問題がなかったら、集客可能かどうかの見極めです。主に下記の項目に当てはまるかどうかを確認してみましょう。
  • 駅・病院・ショッピングモールの近くなどにある
  • 近くに観光地がある
  • 交通量や通行人が多い
  • 路上駐車が多い
  • 土地に面する道路の幅が広い
  • 駐車場の少ないマンションやアパートが近くにある

このような地域が駐車場経営には適しています。実際に、朝・昼・夜と足を運んで確認してみると、人や車の流れが把握できるのでおすすめです。

②住宅地には適さない土地で始める

2つ目は、住宅には適さない土地を狙い目にすることです。新たに土地を購入して駐車場経営を始める場合は、建物が建てられないような狭い土地や、変形地が狙い目です。なぜなら、このような土地は相場より安く販売されているからです。初期費用が少なく済めば、その分利回りは上がるため、投資としても成功できるでしょう。

ただし、駐車場経営をやめて売却する際には、買い手が見つからないリスクがあるので注意が必要です。

③駐車場予定地近くの環境を調べておく

3つ目は、駐車場予定地周辺の環境を把握することです。理想的なのは、ある程度の人口があり、ライバルが多すぎないような地域です。実際に予定地周辺の駐車場に行ってみると、料金設定や稼働率などがわかってくるので、時間帯や曜日を変えてリサーチすることをおすすめします。リサーチの結果、あまり稼働率が良くない地域は駐車場としての需要がないと判断できるため、違う地域を検討せざるを得ないケースもでてきます。

④なるべく初期費用をかけないで投資を始める

4つ目は、なるべく初期費用をかけずに投資をすることです。同じ駐車場収入でも初期費用が少ないほど、利回りは上がるためです。

また、駐車場を共同所有する形で不動産投資をする方法もあります。どういう方法かというと、まずは駐車場経営に必要な土地や設備の資金に、何人かの出資者で共同出資します。その駐車場を管理会社と一括借上方式で契約をし、毎月の賃料を出資した割合で分配する、という方法です。この方法なら、少額からでも不動産投資が始められ、万一、赤字になった場合でもリスクを最小限に抑えることが可能です。

⑤サポート会社の協力を得る

小規模の月極駐車場経営なら、個人で経営することも可能です。しかし、初めて駐車場経営をする方やコインパーキング経営を考えている方は、サポート会社の利用をおすすめします。なぜなら、駐車場経営は意外に管理に手間がかかるからです。また、初めて駐車場経営をする場合はわからないことも多いと思いますが、サポート会社の協力があると気持ち的に安心感がでてくるためです。

サポート会社に管理業務を頼めば、日常の清掃や防犯対策はもちろんのこと、24時間体制でトラブル対応もしてくれます。また、空きが多く収益がのびない場合の相談にものってくれます。このような管理業務を行ってくれるサポート会社は複数あるので、まずは相談してみることをおすすめします。サポート会社によって契約の内容や管理費も変わってくるので、自分の希望にあったサポートをしてくれる会社を見つけましょう。

不動産投資として駐車場経営を始める流れ

駐車場経営を始める流れ

不動産投資として駐車場経営を始める流れは、下記の通りです。

  1. 駐車場経営に適している土地の確保
  2. 駐車場のタイプ、経営方法を決める
  3. 管理会社への問い合わせ
  4. 周辺リサーチや収支計画をたてる
  5. 管理会社を決定する
  6. 工事の着工開始
  7. 駐車場経営開始

まずは、土地の確保です。駐車場経営にとって最も重要な要素になるので、慎重に土地を決定する必要があります。土地が決定したら、立地に合う駐車場のタイプを決めます。同時に、自分の投資スタイルに合った経営方法を決めていきます。

次に、管理会社への問い合わせです。管理会社によって扱っている経営方法は変わってくるので、複数の会社へ問い合わせし、比較検討することをおすすめします。このときに、管理会社は周辺リサーチと収支計画を作成してくれるので、自分でもシミュレーションをし、自分の考えと合う管理会社を選ぶようにしましょう。

管理会社と契約を結ぶと、すぐに工事が始まります。工事は1週間~2週間程度で終わることが多いです。工事終了後、スムーズに駐車場をオープンできるように、この間に集客活動を行うことをおすすめします。ホームページ作成や駐車場検索サイトへの掲載、チラシ作成などを活用するとよいでしょう。

工事が完了したら、いよいよ駐車場経営の開始です。まずは、投資した金額を短期間で回収できることを目指し、落ち着いて経営を行ってください。

まとめ

まとめ

不動産投資として駐車場経営を行うには、利回りが重要な要素になってきます。利回りを上げるために、なにをするべきかをしっかり見極めましょう。また、初年度は多少低い利回りでも、年数の経過と共に利回りを上げられるような経営計画をたてることも重要です。
 

  • 駐車場経営は、不動産投資初心者に向いている
  • 月極駐車場経営よりコインパーキング経営の方が投資向き
  • 経営方法は「自己経営」「管理委託」「一括借上」の3種類あるので、自分の投資スタイルに合う方法を選ぶとよい
  • メリットは他の不動産投資より初期費用が少ないため、早目に投資金額が回収できること
  • デメリットは固定資産税・都市計画税が住宅より高いこと
  • 検討段階で利回り計算をし、投資として問題ないか確認することは必要

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