マンション経営で土地活用！特徴、メリット・デメリット、建設会社も紹介

まとまった広い土地があれば、マンション経営は長期間高収益が見込める土地活用です。マンションは、利便性の高い好立地にあるので、人口が多い立地であれば需要は絶えません。なぜなら、マンションを借りる人は働く会社員や学生が多く、毎日の通勤通学で電車を使うケースが殆どです。

電車を使うということは、当然に駅に近い立地が好まれます。このように土地活用におけるマンション経営は、立地が全てと言っても過言ではありません。そこで、マンション経営の特徴、メリット・デメリットなどを深堀して解説していくので、これを読めば土地活用マンション経営の全てがわかります。まずは、マンション経営の基礎的な部分を解説します。

マンション経営は、アパート経営と並ぶ人気の土地活用です。マンションを建設し、第三者に住戸を賃貸することで収益を上げるビジネスとなります。マンションは、利便性重視であるので好立地に建設されます。したがって、都心部や主要駅の近くなどは、マンション経営には適した立地になります。

また、マンションは部屋数が多いので管理委託が一般的です。管理委託費の負担はありますが、好立地であったり、住居内の快適性はアパートより良いです。したがって家賃を高く設定でき、高収益を上げやすいのです。

更に部屋数が多いので、一部屋あたりの空室リスクは低くなります。またマンションはアパートに比べて、賃借人が長期間居住するケースが多く、高収益且つ安定感があるビジネスです。

しかし、マンション経営の初期費用は高額です。また、マンション経営を始めようにも設計から工事、建物完成まで時間が掛かります。したがって、マンション経営は高額の初期費用を調達できることと、建物完成までの間無収入状態でも耐えられる、経営体力が必要です。

 

ここでは、一般的によく比較されるマンション経営とアパート経営の相違点について解説します。

まずは、建物の構造に見られる相違点です。マンションは、主にSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート）やRC造（鉄筋コンクリート）になります。アパートは、木造や軽量鉄骨によるプレハブ工法が殆どです。大きな違いは建物の強度や耐久性、建築コストです。

マンションの方が、強度や耐久性は高いのですが、建築コストは高額です。また工期もマンションの方が長く、マンションは高層タイプも多いので建設できるゼネコンも限られてきます。

また構造の違いで大きく影響するのが法定耐用年数です。アパートが木造であった場合に、法定耐用年数は22年です。しかし、マンションの法定耐用年数は47年となります。このことにより、節税効果を得る減価償却費の計上期間がアパートは期間が短く、1年毎の減価償却費が高くなります。一方、マンションは法定耐用年数が長いため、1年毎の減価償却費は低くなりますが節税効果を長期間得ることができます。

マンションは法定耐用年数が長いこともありますが、実際に修繕をしっかりと行えば更に耐用年数が伸びる可能性があります。鉄骨鉄筋コンクリートなど建物は丈夫であるので、次世代にも受け継げる資産としても有効です。

マンションは、アパートに比べて建物の規模が大きく、部屋数も多いのが特徴です。マンションは建物の規模が大きいので、修繕費はアパートに比べて高額です。また、5階建て以上のマンションになればエレベーターも設置されるので、定期的な点検や数十年に一度のエレベーター自体の更新作業などもあります。

しかし、マンションは部屋数がある程度あり、居住者の入居期間も長いことから空室リスクは低いです。一般的に賃借人は、アパートよりマンションの方がセキュリテイ性が良い、設備機器が良い、快適に過ごせると考えます。したがってマンションの方が人気があり、賃料も高く設定できます。

ワンルームマンション経営は、マンション1室を購入し第三者に賃貸するビジネスです。マンション1棟経営に比べると、初期費用は安価で誰でも手が出しやすい不動産投資です。マンション経営は、土地オーナーが余った土地の有効活用で行うビジネスになるので、費用や規模感、経営開始までの期間などワンルームマンションとの相違点は多くあります。

また一番の違いは、ワンルームマンションは空室が出ると、収益が0円になってしまうことと、サラリーマンの副業でもできるという手軽さです。マンション経営は空室が1室でようとも、他にも住戸があるのでリスクは低い。また、マンション経営は資金が多額で、手間も掛かるので副業ではできません。

マンションは好立地で土地を所有していれば、おすすめと解説しましたが、具体的にはどんな土地が該当するのでしょうか？下記は、土地活用をマンション経営にした方が良い場合の一例と、マンション経営が向いている人です。
 

• 賃料相場が高いエリアに、土地を所有している
• 地価が高いエリアに、土地を所有している
• 駅から徒歩10分以内の都市部に、土地を所有している
• 比較的安定性を重視した、土地活用をしたい人

ここでは、マンション経営で土地活用するメリットを３つ紹介します。

まず、収入は安定します。マンション経営は、賃借人が決まれば長期間居住するケースが殆どです。また、マンションは部屋数が多いので、入退去のタイミングで空室になる期間はあるものの、一部屋に掛かる賃料収入の割合は低くなります。

したがって、100％の稼働率を維持するのは難しいのですが、80％程度の稼働率の維持は容易です。ちなみにマンション経営は、100％の稼働率ではなく70％～80％の稼働率を想定し、賃料収入を計算すると収支が狂うことはなく、安定性の高いマンション経営ができます。

ちなみに、マンション経営を長期間無事に行いローンを完済できてしまえば、固定費としてローン返済分がなくなるので、家賃下落リスクにも対応でき、賃料を年金代わりにできるメリットもあります。

次に、マンションは資産性が高いです。理由は構造です。木造ではなく鉄筋コンクリートなど頑丈な建物となるので、長持ちです。したがって、マンションとして使える年数が長く、次世代へも受け継げる資産となります。

また、マンションは好立地にあるケースが多いので、マンション経営から退く場合などの売却も容易です。資産として受け継ぎやすい、また処分もしやすいのがマンションで、次世代へ資産と収益を受け継げるのがマンション経営のメリットです。

マンション経営は節税対策になります。ここでは、２つのポイントについて解説します。

まず賃料収入などの不動産所得については、マンション経営にて掛かった必要経費（共用部の光熱費・減価償却費・修繕費・設備の更新費など）を差し引くことができます。したがって、所得税や住民税の節税になります。また、土地に建物を建設することで、固定資産税を軽減することができます。

マンション経営は、相続税対策にもなります。賃貸マンションの相続は、通常の相続税評価に加えて、貸家にした場合の評価減も受けることができます。更に、小規模宅地の減額特例を適用できた場合には、時価よりも60％～70％の評価減を受けることができます。
 

ここでは、土地活用でマンション経営するデメリットを解説します。

マンション建設の初期費用は高額です。マンションの建設費用になりますが、例えば、50坪の土地に5階建ての鉄筋コンクリート造のマンション建設の場合、おおよその建設費用の相場は3億円程度です。建設費用は、外観のデザイン性や内装のグレード等により変わりますが、概ね億単位の費用が掛かります。

初期費用が高額であるため、初期投資の回収も時間が掛かります。また、建物建設中は収入はありませんが、ローンの支払いや固定資産税などの支払いはあるので、手元の資金が潤沢な必要もあるのです。

次に、空室リスクについてですが、マンションの場合は賃借人を如何に集められるかが、安定経営のポイントとなります。空室が長期間続いた場合は、賃料収入が減ってしまうため収支計画が狂う可能性もあります。

したがって、ローン等の借り入れをした場合、リスクが大きいです。仮にローンの金額が100％に近いと、ローンの支払い負担や管理費の負担が賃料収入を超えてしまうこととなり、赤字になる可能性が高いです。空室状態が長期間続いてしまうと、資金繰りが悪化するリスクもあります。

マンション経営には、災害リスクも存在します。例えば、火災です。賃借人が住戸内で火災を起こせば共用部の修繕費用が掛かります。また、風評被害的に退居者が増えたり、入居者が集まらないリスクも当然にでてきます。

次に、自然災害リスクです。例えば、台風などによる共用部の損傷や浸水の被害を受ける可能性もあります。浸水によりポンプ室や電気室やエレベーターなどが故障してしまうリスクもあります。これらの費用負担を回避する為に保険に加入するのが一般的ですが、保険の加入には毎月費用が掛かります。

最後に、災害ではありませんが住戸内での孤独死や自殺など、事故物件となると賃料収入は下がってしまいます。また、この場合も風評被害により退去者が出たりする可能性があるので、保険ではカバーできない損害を負うこともあるのです。

ここでは、土地活用でマンション経営する際の収益事例を紹介します。マンション経営で得る収入、経費、収益をシミュレーションします。

マンション経営の主な収入は、賃借人から得る毎月の家賃収入です。更に、賃借人が長く居住すれば更新料が、入居者が決まれば礼金も収入となります。また、マンション経営の副収入として、市街地であれば屋上部分に携帯電話基地局のアンテナ設置料や、外壁や屋上への看板設置料などを得られる場合もあります。

マンション経営に掛かる費用はさまざまです。
 

• 共用部分の光熱費
• 建物や住居内の修繕費
• 設備機器のメンテナンスや交換費
• 固定資産税、都市計画税
• 保険料
• 管理委託費用
• 不動産会社への手数料
• ローンの支払い

マンション経営の収益をシミュレーションで計算します。

(例)　・鉄筋コンクリート5階建て（総戸数30戸）
　　　・ローン借入額：2億円(金利3%／借入期間30年　※元利均等方式として計算)
　　　・家賃収入見込：各戸8万円(240万円／月、2,880万円／年)
　　　・経費（固定資産税/家賃収入の５％、管理費/家賃収入の10％）

稼働率100％の場合
2,880万円（年間家賃収入）－(144万円＋288万円＋1,008万円）＝1,440万円

稼働率70％の場合
2,880万円（年間家賃収入）×70％－(144万円＋288万円＋1,008万円）＝576万円

この場合、稼働率70％でも利益が出るので経営としては成り立ちます。

ここからは、土地活用でマンション経営を始める流れについて解説していきます。

たとえ所有地あっても、好き勝手にどんなものでも建築できるわけではありません。土地には法律や行政指導がありさまざまな規制の上で、建物が建設されています。そのため、土地活用でマンション建設する際には、所有地にマンション建設が可能かどうか、またどの程度の規模感となりそうかなど調べる必要があるのです。

その中で影響を受けるのが、都市計画法です。都市計画法とは、各行政が街造りをする為に作成するもので、その中の「用途地域」により規模感は変わってきます。用途地域は、大きく分けると３つになり、一つは商業施設・娯楽施設・会社のオフィスなどがある商業地域、住環境などを重視する住居地域、工場などが多い工業地域に分けられます。

更に、用途地域を細分化すると13種類に分けることができます。用途地域は、建設できる建物の種類が制限され、更に高度地区に指定されると建物の高さ制限が加わります。また、商業地域以外は日影規制があるので、高層住宅を建設する場合は隣接地への日照を確保できる、建物にする必要があるのです。

土地活用でマンション経営を始める際は、周辺エリアで賃貸マンションのニーズがあるか調べることが大事です。調べるポイントとは何でしょうか？
 

• 周辺のマンションの稼働率を調査する
• 最寄り駅の利用者数や伸び率を調査する
• 周辺に生活利便施設があるか調査する

需要があるとわかった場合は、需要にマッチした間取りを作る必要があります。ファミリー世帯が多い町にワンルームがあっても賃借人はつきません。周辺に大学があれば学生向けにワンルーム、近所に保育園や小学校があればファミリータイプの間取りなど、周辺調査も必要です。

次に賃料です。賃料は周辺相場並みでないと賃借人はつきません。しかし、以下の場合は少し強気の賃料設定ができます。

• 新築
• 設備が良い
• 最寄り駅5分以内

最後に、マンション経営を取り扱う業者に相談することです。マンション経営をサポートしてくれる会社とは、例えば旭化成ホームズ・積水ハウス・ダイワハウスなどです。これら大手不動産会社は、普段より分譲マンションや賃貸マンションの企画・建設をしており、実績は十分です。

マンション経営をしたくても、どんなふうに動いてよいかわかりません。したがって、このような会社に相談することで、マンション経営について具体化していくのです。

 

建設会社や不動産会社の中には、土地活用を得意としている会社も多いです。周辺のマーケット調査や建物プラン・建築工事費の見積もり・マンション経営の収支シミュレーションまで行うので、総合的にサポートを受けられます。

したがって土地オーナーは、窓口を一本化できるので便利且つ安心感があり手間が少なくなります。ここからは、土地活用のマンション経営に役立つ、建築・建設会社6選を紹介します。

会社の概要
旭化成ホームズは、東京都千代田区神保町に本社を置く不動産総合企業で、一戸建て「へーベルハウス」、集合住宅「へーベルメゾン」と、日本全国で賃貸住宅やマンション分譲事業を行っています。旭化成ホームズの特徴は、60年耐用の安心の建物・安定した収益の確保などマンション経営のコンサルティング・30年に渡る経営サポート、にあります。

サポート内容
旭化成ホームズで新築したマンションを、賃貸管理部門の旭化成ホームズが30年間一括借り上げを行います。オーナーに代わり貸主となり、管理や運営を代行できます。万が一、空室が発生した場合でも、月々のオーナーへの支払いは一定額となるので安心です。

他に、長期にわたる建物の保守点検システムにより、建物外壁や共用部分、室内等のメンテナンスやリフォームの要望にも素早く応えることができます。最後に、旭化成グループの会社であるので、財務基盤は堅調であり、また住宅建材等のメーカーでもあるので、耐震性・耐火性・耐久性に優れた建物を建設できるのが強みです。
 

会社の概要
木下不動産は、新宿区西新宿に本社を置く木下グループの中核会社です。木下不動産は、営業エリアを三大都市圏である関東、関西、中京圏に限定しています。また、安心の経営サポートシステムで、オーナー様に安心の経営環境を提供しています。更に、住宅事業を始めて60年と歴史があり、実績も十分です。最後に、一棟一棟熟練した職人技で、安心安全な建物を供給しています。

サポート内容
まずは、賃貸経営サポートシステムの充実です。木下不動産では一括借り上げシステム（サブリース）方式を採用している為、仮に空室が出た場合も毎月一定の家賃収入が保証されます。また、家賃保証の他に、入居者の募集、入退去の手続き、敷金精算、苦情対応なども行います。

次に、安心の建物サポートシステムです。住居内の設備である、電気関係、ガス関係、水回り関係、建具関係などのメンテナンスや補修作業、交換作業を長期的に行っていきます。したがって、オーナーの手間はほぼありません。

会社の概要
住友林業は、千代田区大手町に本社を置く住友林業グループの会社です。住友林業の建物は、自然が生み出す”木”という素材のぬくもりや、やさしさを活かした家造りを目指しています。住友林業は、マンション経営の相談や土地診断などのマーケティングから、事業プランや収支計画をまとめた事業プランニング、その後入居者の募集や運営管理などの経営サポートを行います。

サポート内容
住友林業のサポート体制は、構造躯体と防水を最大20年間保証しています。定期点検は1年おきに実施し、10年目の定期点検では有料のメンテナンス工事も実施します。また、24時間のコールセンターで修理の依頼や、器具の交換などの相談を受けています。最後に、ロングサポートシステムに対応し、60年間定期点検（10年目まで無償）を実施します。

会社の概要
生和コーポレーションは、大阪市福島区に本社を置く、主にマンションの土地活用が得意な会社です。さまざまな土地サイズ、地域の特性、デザイン性などに合わせて、多くの商品ラインナップがあるのが特徴です。

創業以来、93,000戸以上を手掛けた実績と、営業エリアは4大都市圏に絞り、入居率は98％と高水準を維持しています。また、「品質」「サポート」「まごころ」をサービスのコンセプトに掲げ、オーナーから高い信頼性を得ています。

サポート内容
生和コーポレーションのサポート体制は、最長35年間借り上げ家賃を保証することです。これにより、空室・家賃滞納・収入不安がなくなります。また、24時間入居者対応をするので深夜でも安心です。最後に、長期間にわたり建物の無償点検を行います。1年目・2年目・5年目・7年目・10年目に行い、快適な住環境を維持します。

会社の概要
積水ハウスは、大阪市北区に本社を置く不動産総合会社です。分譲マンションの「グランドメゾン」シリーズや賃貸アパートの「シャーメゾン」シリーズなど、累計240万戸以上の実績があります。積水ハウスは独自の建築工法、「重量鉄骨フレキシブルβ（ベータ）システム構法」を採用し、高品質な3・4階建ての賃貸マンション「ベレオ」シリーズを展開しています。

強靭な構造・設計の自由性が特徴で、且つ高層ビルと同じ耐震基準の設計が可能です。更に、住宅性能表示制度の最高等級である「耐震等級3」を標準とし、耐震性にも優れた住宅となっています。


サポート内容
積水ハウスのサポート体制は、建物ごとの一括借り上げ方式で、空室の有無に関係なく毎月一定の家賃収入を得られます。また、入居者の募集や、契約手続き、建物の維持管理なども行うので、土地オーナーの手間は掛かりません。

また、全国65万室の管理実績のある積水ハウスは、入居率や賃料などの情報を全てデータベース化しています。したがって、今後の経営計画について、的確なアドバイスをすることができます。

会社の概要
ダイワハウス工業は、大阪市北区梅田に本社を置く、不動産総合会社です。土地活用では、賃貸住宅・賃貸マンション・ロードサイド店舗・複合型商業施設・ビジネスホテル・高齢者用住宅・診療所・介護施設など多くの分野を手掛けています。その中のマンション事業は、全国に分譲マンション等も展開していることから、ノウハウやマーケテイング調査には定評があります。

サポート内容
ダイワハウス工業のサポート体制は、まずは土地診断を行い、安定経営のための事業計画を土地オーナーに提案します。土地診断では、どんな土地活用方法があるかや、用途地域や建蔽率・容積率によりどんな規模のマンション建設が可能かなど、細かな調査をします。

次に、マーケット調査です。保育園・公園・スーパーなどの有無、最寄り駅までの距離で立地環境はそれぞれ異なります。所有地周辺にどのような入居者層が住み、どのようなニーズが求められているかを調査していきます。

次に、オーナーの意向を汲みつつ、経営の収支計画をシミュレーションします。これにより、建物の規模感や工事費の見積もり金額、工期等を打合せできます。

マンション経営開始後になりますが、ダイワハウス工業の保証期間は最長40年です。建物の引き渡しから概ね5年おきに、無償で定期点検を実施します。また、その都度必要に応じて、メンテナンス工事を提案してくれるので安心です。

次に、24時間の対応システムです。各地区にオーナー様専用の「お客さまセンター」を設置しています。定期点検・建物診断・修理対応について窓口を一本化しているので便利且つ安心です。

ここからは、土地活用でマンション経営を成功させるポイントについて解説します。

まず最初は、不動産業者選びについて失敗しないためのチェックリストを活用していきます。主なチェック項目は下記の通りです。
 

1. マーケット調査に基づく、根拠のある提案となっているか
2. 30年後を見据えるなど、長期的な事業計画か
3. 建物修繕費や機器の更新費、税金等の支払い、家賃下落リスクが考慮された事業計画か
4. 周辺物件と比べて、差別化されているか（外観デザイン、入居者へのサービスなど）
5. 工事費は妥当か
6. 施工実績が豊富で財務体制が堅実か

マンションは一般的に管理会社に管理業務を委託します。管理の方法は、下記の通りです。
 

• 管理委託
• パススルー型サブリース
• 家賃保証型サブリース

マンション経営で得た収益には、所得税と住民税が掛かります。また、建物を所有しているので固定資産税、都市計画税が掛かります。収益となる不動産所得から、必要経費（減価償却費など）として差し引いたものが課税対象です。

税金の申告は、毎年の確定申告の時期に行います。尚、経費の申告のため、マンション経営で掛かった領収書等はまとめて保管しておきます。

確定申告の流れは下記の通りです。

1. 確定申告書を手に入れる
2. 必要書類を集める
3. 確定申告書に必要事項を記入する
4. 確定申告書を提出する

• 国税庁のHPからファイルをダウンロードする
• 税務署などに直接取りに行く
• 返信用封筒を同封し、希望書類をメモ書きして税務署へ送付する

金融機関に資金調達の相談をする際は、複数の金融機関と交渉するようにします。理由は、金融機関が一番重視するのは「事業計画の収支」です。金融機関が考えるのは、貸したお金が返ってくる当てがあるかどうかです。

立地・規模感・間取り・賃料設定・年間の収益・年間の固定費などを見るのですが、金融機関により審査の見方が違います。したがって、最終的に融資の金額や条件に差が出てくることもあります。その時に競合他社があることで、交渉が有利に進む可能性もあるので、複数で行うことをおすすめします。

マンションを建築計画作成時に確認すべきポイントがあります。
 

• 店舗誘致の可能性も考える
• 室内の設備仕様について確認する
• エレベーターを設置するか否か

ここでは、土地活用のマンション経営における失敗事例を紹介していきます。

早期に土地活用をしたいと思い、マンション経営をサポートするパートナー会社の相談を、1社のみとしてしまった。結果、収支計画や事業性などをあまりよく理解せず、またマンションのグレード感や見積もり金額の妥当性などもわからずに、契約を進めてしまいました。

パートナー会社も他社との競争がなかったせいか、一番収益が取れる形態で建設を進め、簡素な建物になってしまいました。それにより、賃借人の集まりも悪く、経営計画にも狂いが生じてしまいました。

経営効率重視で、ファミリーが多い地域なのに、ワンルームマンションを多く作り部屋数を増やした。結果、需要がない間取りであったため、空室が多く発生し収益は悪化してしまった。経営効率のみでは、マンション経営は成功しません。

先述の失敗例にも繋がりますが、とりあえず好立地であったのでマーケット分析をせずに、マンションを建設してしまった。後からの調査で、その地域は需要が飽和状態で、周辺賃貸住宅は空室率が高いことが発覚しました。その時は、大手企業の工場が移転し、それに伴う転勤者増で空室が一斉に出た時期であったようです。

 

マンション建設の資金を、ほぼ100％に近いローンで賄うことにした。一括借り上げであれば収支的に問題がなかったのだが、数年経過し一括借り上げ契約を打ち切られ、稼働率により収支に影響がでるようになった。当然空室が発生すれば、収支計画が狂ってしまうので、手持ちの自己資金から赤字分を捻出することになった。

比較的オーソドックスな土地活用であるマンション経営ですが、多くのメリットやデメリットやマンション経営ならではの特徴があります。マンション経営は、初期費用が高額となりリスクは大きいのですが、収益性は非常によく、長期間安定性があります。

また、大手不動産会社などにサポート依頼すると、一括借り上げ式で賃料収入も安定したり、建物修繕や賃借人との手続きまで行ってもらえるので便利で安心です。都心部に向かう路線の徒歩圏等で、土地があるのであれば、手堅くマンション経営に興味を持ってみてはいかがでしょうか。