駐車場運営は管理委託で行うべき？一括借り上げ、自己経営と比較/失敗要因も紹介

駐車場経営とは、利用されていない土地を駐車場として整備し、貸し出すことで収益を得るビジネスのことです。建物を要しない土地活用として、初期費用やランニングコストが低く、初心者でもはじめやすいことで知られています。駐車場の種類は、「月極駐車場」と「コインパーキング」に分かれます。

駐車場経営の運営方法には、次の3つがあります。
 

1. 管理委託
2. 一括借り上げ
3. 自己経営

• 土地の整備
• 機器の設置(精算機、照明、車止めブロックなど)
• トラブル対応
• 看板や広告の設置
• 駐車場の清掃
• 料金の回収
• 収益の計算

それでは、管理委託、一括借り上げ、自己経営の特徴やメリット・デメリットを比較していきましょう。次の表にまとめているのをご覧ください。
 

紹介した3つの運営方法の中で、管理委託が儲かりやすいです。ここでは、管理委託が最も儲けやすい、次の4つの理由を解説します。
 

1. 初期費用を抑えられる
2. 利用者とのトラブル時に対応してもらえる
3. 毎月一定の管理費用で売上に応じた収益を得られる
4. 自己経営の売上額と比べて大きな差が生まれにくい

管理委託では、初期費用を抑えられます。管理会社に機器の準備や設置を依頼すれば、機器の購入代金や設置費用がかかりません。

一方自己経営の場合は、駐車場経営に必要な機器を買い揃えて、設置しなければなりません。必要な機器には、次のようなものがあります。
 

• 精算機
• 照明
• 車止めブロック
• 看板
• のぼり

管理委託をすると、管理会社に利用者とのトラブル対応をしてくれます。そのことによるメリットは、主に次の2点です。
 

1. トラブル対応にかかる土地所有者の手間が省けて、経営に集中できる
2. トラブル対応の迅速さと丁寧さを担保できて顧客離れを防げる

管理委託なら、毎月一定の管理費用を支払うだけで、売上に応じた収益を得られます。そのため、売上目標や今後の計画を立てやすいでしょう。売上を上げるための工夫を、管理会社に任せることもできます。

管理会社に支払わなければならない管理費用は、会社や契約内容によって異なりますが、たとえば次のような例で月当たりの管理費用計算をしてみましょう。
 

• コインパーキング
• 駐車可能台数10台
• 24時間経営
• 60分500円
• 稼働率60％
• 管理費は売り上げの10％

管理委託では、広告宣伝を管理会社に任せることができます。その場合は一定の広告費を管理会社に支払うことになります。

広告宣伝をする契約が決まった時点で、1ヶ月あたりの委託費を支払うこともあるようです。ただそもそも管理会社によって広告を取り扱っているかどうかなどわからないので、事前に管理会社の特徴を調べておくのがいいでしょう。

自己経営は、すべての売上を確保できるため、管理委託と比べると売上額が大きくなる印象を持つ方がいるかもしれません。ただし、自己経営では機器や駐車場整備、トラブル対応などのために土地所有者が初期費用とランニングコストを負担しなければなりません。

さらに駐車場経営をはじめたばかりの経営者は、経営の仕方や売上の伸ばし方について経験がなく、いわば素人の状態です。管理会社に経営の一部でも任せられれば、管理会社の持つ駐車場経営のノウハウや売上を伸ばすコツを活かせます。自己経営をするよりも、総売上が高くなる可能性があるのです。

以上のコストと売上を伸ばす可能性を踏まえると、必ずしも自己経営の方が売上が高くなるとは言いきれません。むしろ管理委託の方がコストも少なく、売上を伸ばす工夫ができる余地があるのではないでしょうか。

駐車場経営の3つの運営方法のなかでも、管理委託が最も儲けやすいことをお伝えしました。ただし、もちろん経営がうまく行ったときの話です。失敗してしまうと自己経営はおろか、一括借り上げよりも少ない売上になりかねません。

失敗しないためには、失敗の原因をあらかじめ知って避けることが重要です。ここでは管理委託で失敗する7つの原因と対策を紹介します。

パートナー会社との契約内容を確認しなかったばかりに、杜撰な管理となり経営が失敗してしまうことがあるので注意してください。たとえば、駐車場内で発生したトラブル対応をパートナー会社がしてくれると思い込んでいたばかりに、誰もトラブルの対応をせず、トラブルが大きくなることなどがあります。

他にも駐車場の清掃の有無やその範囲、機器のメンテナンス対応など、管理の担当は明確にしなければなりません。パートナー会社に任せたのがどこまでで、自分でしなければならないことは何なのか、契約時に相互に意思確認するようにしましょう。

駐車場の需要が低い土地では、なかなか売上が立ちません。管理委託費を目当てに、需要のなさそうな立地でも駐車場経営を勧められることがあるので注意しましょう。

需要の有無は、次のような視点で確認してみるのがおすすめです。
 

• 商業施設やオフィス街など車で往来する人が多いか
• バスや電車など公共交通機関が便利か不便か
• 土地の周辺にコインパーキングがあるか

道路幅や駐車スペースが狭いと、集客効率が悪化して失敗する原因になります。というのも、スペースのないところでは誰でも車を傷つけてしまう恐れがよぎりますし、切り返しや他の車とのすれ違いなどを面倒に感じる人がいるからです。

運転しずらいと感じたら、駐車スペースを1台減らしてみるなどの工夫をしてみてください。駐車場内の利便性も、重要です。

料金設定を誤るのも、管理委託の失敗原因になります。料金設定は、周辺相場よりも高すぎても安すぎてもいけません。

料金が高すぎると、ドライバーは他の駐車場を探します。また安すぎると、周辺の駐車場との望まない価格競争を招きかねません。はじめに安く料金設定すると、すかさず他の駐車場も料金を下げてくるでしょう。するとドライバーが流れていくので、取り戻すために価格を落とすことになります。そうして、想定よりも安い価格での駐車場の提供になってしまうのです。

そのため、基本的には周辺駐車場の相場を、料金設定にするのがおすすめです。ただし、経営している駐車場に他の駐車場にはない付加価値があるなら値上げを検討してもかまいません。たとえば、「駐車場の立地が人気の商業施設に最も近い」や「駐車場が広く、ストレスなく利用できる」などです。

自分で価格設定を下げて、価格競争を招くこともあれば、他人によって引き起こされることもあります。価格の下落を想定しておかなければ、想定の売り上げを大きく下回り失敗してしまいかねません。

価格の下落はあらかじめ想定しておき、多少の価格設定の変動を念頭においておくようにしましょう。

駐車場経営では、車が駐車されていないことがあります。それも、想定以上に少ないことも頻繁にあるかもしれません。そのため、駐車場経営をはじめるにあたって常に満車になっている状況を想定して売上や経費を計算していると、すぐに経費を払えなくなる恐れがあります。

そこで、想定の稼働率や利用者数、売上額を悲観的に見積もっておいて、はじめの経費を少なく抑えることをおすすめします。

駐車場経営では、固定資産税が高くなる傾向にあります。なぜなら、駐車場には建物がなく減額特例が適用されないからです。たとえば自宅やアパートの敷地は、小規模宅地の減額特例が適用され、固定資産税が少なくなります。

しかし駐車場には建物がなく、自宅やアパートのような減額特例が適用されません。つまり固定資産税だけで高額になる恐れがあるのです。そのため、固定資産税がいくらかかるのかをあらかじめ概算しておくのがおすすめです。

駐車場経営において、管理委託で経営をはじめるまでの流れは、次のようになります。
 

1. 相談
2. 打ち合わせ
3. 調査
4. 企画提案
5. 契約
6. 工事
7. 経営開始

まずはパートナー企業となりうる会社に、相談に行きましょう。規模の大きさや、計画の練り具合など関係なく気軽に相談してみてください。

相談後は、具体的にどういう駐車場経営にしていくのかの打ち合わせをします。月極駐車場かコインパーキングかや、機器の設置方法など、どのような駐車場経営をしたいのかの要望を管理会社に伝えましょう。

打ち合わせが完了すると、駐車場経営の可能性についての調査を行います。具体的には、管理会社によって次のような調査が行われます。
 

• 競合調査
• 市場調査
• 立地調査

調査後、管理会社からさらに具体的に駐車場経営の方向性についての企画提案があります。提案されるのは、駐車場のレイアウトや賃料、契約形態、設備工事プランなどです。契約前の最終調整になるので、要望は出し惜しみせず、伝えてください。

企画提案に納得できれば、管理委託契約に進みます。契約をもって、パートナー会社の力を借りられることになります。

契約をすれば、企画プランに沿って設備工事が行われます。近隣住民や会社、環境に配慮しながら、設備を整えていきます。

約1ヶ月ほどの工事を終了してから、経営がはじまります。契約時に取り決めた範囲内で、パートナー会社による管理が行われます。機器のメンテナンスや駐車場内の清掃、トラブル対応など、管理してもらう範囲はあらかじめ把握しておきましょう。

最後に管理委託に対応しているパートナー会社を、次の5社紹介します。
 

1. タイムパーキング
2. ユアーズパーク
3. Times
4. アップルパーク
5. NTTル・パルク

タイムパーキングとはアパルトマンイクシーズ株式会社が運営する駐車場経営サービスのことです。不動産業も営んでおり、その知識・ノウハウがサービスに含まれているのが特徴。
 

ユアーズパークは、株式会社ユアーズ・コーポレーションが運営する駐車場運営会社です。不動産賃貸や仲介も営み、そのノウハウを持っています。
 

Timesは、日本全国で見かけないことがないほど普及している駐車場経営サービスです。コインパーキングの取り扱いが多いような印象ですが、月極駐車場やバイク駐車場、大型車駐車場など幅広い駐車場経営を展開しています。

アップパークは、多くの運営方法から選べるのが特徴です。一括借り上げプランや管理委託プラン、部分的管理委託プラン、共同運営利益配分プランなどがあります。
 

NTTル・パルクはNTTグループの一員として、総合不動産利活用会社として、土地の有効活用のコンサルティング事業を行なっています。その一環として、駐車場経営にも尽力しているのです。
 

駐車場経営における、管理委託の魅力をご理解いただけたでしょうか。管理委託は、土地所有者の負担を減らしながら、パートナー会社のノウハウを活用できる魅力ある運営方法です。とはいえ、他の運営方法にも魅力があるため、運営方法で迷っている方は、一度管理会社に相談してみてはいかがでしょうか。

それでは最後に、本記事の内容をまとめます。
 

• 管理委託が儲けやすい理由は、「初期費用を抑えられる」「利用者とのトラブル時に対応してもらえる」「毎月一定の管理費用で売上に応じた収益を得られる」「自己経営の売上額と比べて大きな差が生まれにくい」ことなど。
• 管理委託で失敗する理由は、「パートナー会社との契約の確認を怠ってしまった」「需要が低い立地を選んでしまった」「道路幅や駐車スペースが狭く集客効率が悪化した」「料金設定の金額を誤った」「賃料の下落に対応できなかった」「満車の想定のみで駐車場運営を始めてしまった」「事業計画の策定時に固定資産税を考慮していなかった」ことなど。
• 管理委託ができるパートナー会社は「タイムパーキング」「ユアーズパーク」「Times」「アップルパーク」「NTTル・パルク」など。