東京の土地活用オススメ17選!高収益な活用方法と業者について解説!

東京都内での土地活用について解説します。東京都内の商業地や住宅地、狭小地や変形地、郊外など立地による特性を活かした、おすすめ土地活用を紹介します。また各分野でのおすすめパートナー会社や、成功のためのノウハウも紹介します。

東京の土地活用オススメ17選!高収益な活用方法と業者について解説!のイメージ

目次

  1. 1東京都で土地活用するための基礎知識
  2. 2東京都の商業地・住宅地でオススメの土地活用8選
  3. 3東京都の狭小地・変形地でオススメの土地活用6選
  4. 4東京都の市街化調整区域でオススメの土地活用3選
  5. 5東京都の土地活用でパートナー業者を選ぶ方法
  6. 6東京都の土地活用でオススメのパートナー業者
  7. 7東京都で土地活用を成功させるコツ
  8. 8まとめ

東京都で土地活用するための基礎知識

日本の首都東京都内で、土地活用したいと思う人は多いでしょう。東京は、人口1200万人の巨大都市であり、巨大商圏です。そこには多くの需要が潜在し、土地のポテンシャルを十分に活かす土地活用があります。

今回は、東京の土地活用オススメ17選と、高収益な活用方法と業者について解説していきます。まずは、東京都内での土地活用についての基礎となります。

東京都の土地活用に見られる特徴

まず、東京の土地活用に見られる特徴は下記2点です。
 

  • 収益性が高い
  • 地価が高い

まずは、収益性が高いことです。東京都内は人口が多く、賃貸住戸の需要が大きいので、都心部に向かうほど需要が底固く、空室リスクが低くなります。更に東京都内は富裕層が多く、賃料相場も高単価に設定ができます。建築に掛かる費用は立地に関係ないので、賃料が高く取れる東京都内は収益性が高いと言えます。

また、地価は高いので固定資産税などの固定費も高額です。したがって、稼働率が安定しているときは問題ありませんが、空室が多くなり稼働率が下がった場合に、経営失敗のリスクが高くなります。

東京都の家賃推移

東京都の家賃推移は、2018年からほぼ横ばいです。つまり、家賃相場は安定しています。需要が落ちないので、必然と家賃相場は下がらず、安定的に経営ができます。

東京都の平均家賃相場

東京都内の平均家賃相場は、下記の通りです。

間取り別平均家賃

間取り 平均家賃
1R 69,453 円
1K 74,164 円
1LDK 144,759 円
2LDK 172,672 円
3LDK 198,115 円
4LDK 321,892 円

出典:HOME4U土地活用より

東京都の商業地・住宅地でオススメの土地活用8選

ここからは、東京都の商業地・住宅地でオススメの土地活用8選を解説します。立地により的確な土地活用を選択できるように、大まかな概要やメリットデメリットや注意点などを紹介します。

商業系施設経営

商業系施設経営は、大型のショッピングモールのみでなく、ロードサイドのスーパーやドラッグストア、飲食系のレストラン、他にコンビニエンスストアも含まれます。商業系施設は、人通りの多い立地や車通りの多い幹線道路沿いが適しています

東京都内は、上記条件に合致する立地が多いことから、商業系施設経営はしやすいでしょう。

【メリット】

  • テナントへの家賃設定を高く設定できるので、収益性が高い
  • 集客力が高い立地であれば、空き区画リスクは少ない


【デメリット】
  • テナント店舗の撤退リスクがある
  • 建物を建設した場合に、初期費用が掛かる


【注意点など】
商業施設の経営には、テナント選びが大事です。そのためには、まずその地域でどんなお店が求められているか、また周辺に競合が少ないお店を誘致することなど、事前のリサーチが大事です。人気のあるテナントが入居すれば、集客力があがり他のテナントへも効果が波及します。

商業系施設経営は、好立地で集客が見込める場所がポイントで、テナントも集客ができそうな立地に出店します。ロードサイドであれば、車の交通量が多い国道沿いや、車で入りやすい立地や、誰でも停めやすい広い駐車場であるかもポイントです。

オフィス賃貸経営

オフィス賃貸経営は、オフィス需要がある東京都内では多くの需要があります。現在でも、東京都内ではオフィスビルの建設が絶えません。オフィス賃貸経営は、一般的にオフィスビルを建設し、ワンフロアごと法人等に賃貸します。オフィスビルは、東京都心部で地下鉄やJRの駅などへ、徒歩圏での立地が好まれます。

【メリット】

  • 賃料を高く設定でき、高収益が期待できる
  • 東京都内であれば賃貸需要が高く、空室リスクは少ない
  • 所得税や固定資産税、都市計画税などの税制優遇が受けられる


【デメリット】
  • 初期費用は莫大に掛かる
  • 定期的なメンテナンスと、築年数経過時に修繕費が掛かる
  • オフィスビルの競合が多い場合、家賃相場が下がる可能性がある


【注意点など】
主要駅の傍やオフィス街に土地を所有しているなら、オフィス賃貸経営はおすすめです。一般的に管理・運営は、管理会社に委託するケースが殆どです。この場合オーナーは管理料を払うのみで、入居者との面倒な手続きを行うことはありません。オフィス賃貸経営は、入居者が集まるかが成功へのポイントとなります。

入居者を集めるには、魅力的で使いやすい設備があるビルであるかが重要です。例えば、屋上に庭園があったり、外観がお洒落でスタイリッシュなデザインであると、そのビルの魅力が増します。

アパート・マンション経営

アパート・マンション経営は、所有している土地にアパートやマンションを建設し、第三者に貸し出して賃料収入を得るビジネスモデルです。アパート・マンションと言っても、アパートには四畳半タイプから、マンションにはワンルームタイプから高級マンションまでさまざまです。

周辺の賃貸需要を入念にリサーチするのと、自身の予算に見合った建物を建設することが重要です。

【メリット】

  • 一度入居者が決まれば、長期間安定的に収入が得られる
  • 節税対策になる
  • 副業になる
  • 将来的な年金代わりになる


【デメリット】
 
  • 定期的なメンテナンスや修繕費が掛かる
  • 初期費用は高額になる
  • 築年数が経過すると、家賃下落のリスクがある
  • 地震や火災など災害のリスクがある


【注意点など】
アパート・マンションの初期投資額は莫大です。特にマンションは、鉄筋コンクリート造りで高層になると、建設費用は高くなります。資金調達に関しては、アパートにはアパートローンがあります。しかしアパートローンは、金利が高く設定されているので、100%ローンは避けます。

できれば、3割程度の自己資金を投入できるようにしましょう。マンションに関しても同様です。理由は、万が一長期間空室が複数あった場合に、収支が回らなくなり赤字を手持ち資金から補填する必要があるからです。

また、アパートやマンションは短期間で高収益を得ることは難しく、長く安定した経営が必要です。収支の見通しや、管理や修繕で掛かる費用など、先を見据えた堅実な経営方針が必要です。

戸建賃貸経営

東京都内では少ないのですが、戸建賃貸も需要があります。家族が多ければマンションやアパートでは部屋が狭く、部屋数も少ない場合が多いので、戸建賃貸住宅が重宝します。戸建賃貸は、経営するためにわざわざ建設するというパターンは少なく、空き家になった実家の活用や、転勤等で空き家になった自宅の活用が殆どです

また、戸建賃貸は必ずしも駅に近い必要はなく、小学校・スーパー・大型公園など子育てがしやすい、生活利便性が高いエリアであれば、十分な需要が見込めます。

【メリット】

  • 空き家をそのまま活用できる
  • 好立地である必要がない
  • 管理の手間はない
  • 家賃を割高に設定できる
  • 長期間入居するケースが多い
  • 人が住んでくれることで、建物や設備が傷みにくい


【デメリット】
 
  • 空室になると家賃収入が0円になる
  • 退去時に原状回復と敷金で、トラブルになることもある


【注意点など】
戸建賃貸にデメリットはあまりなく、賃借人が住めばメリットの方が多いです。他にも、賃借人にそのまま売却できたり、シェアハウスに転用できたりします。また、戸建賃貸の入居者にもメリットがあります。

例えば子供が騒いだり、ピアノを弾いたりしても近所とトラブルにならないですし、庭でガーデニングができたり、駐車場を無料で使えます。しかし、入居者のモラルによっては、退去時の原状回復と敷金の件で、トラブルになる可能性が高いので、普段からのコミュニケーションが重要です。

賃貸併用住宅

賃貸併用住宅は、自宅の建て替え時に導入する例が多いです。自宅の一部を賃貸住戸とし、賃料収入をローン返済などに充てます。駅に近い、大学に近いなど賃貸需要が見込めるエリアであれば、有効な土地活用です。また、賃貸住戸を作る際は、周辺の需要にあった間取りや、相場並みの賃料設定をすることが成功へのカギとなります。

【メリット】

  • 建物取得に金利の低い住宅ローンが使える
  • 賃料収入でローン返済や、固定資産税などの支払いができる
  • 将来的な転用も可能


【デメリット】
  • 初期費用は、通常の戸建て建設よりも掛かる
  • 空室になると収支計画が狂う


【注意点など】
賃貸併用住宅は、入居者と同じ建物内に住むことになるので、できるだけトラブルなく共に快適に過ごしたいです。そのためには、入居者ともコミュニケーションをとることが大事です。

高齢者向け住宅

高齢者向け住宅は、有料老人ホームやサービス付き高齢者住宅などを建設し、事業者に賃貸する形式の経営方法です。若しくは、事業用定期借地方式で土地だけ貸す方法となります。高齢者向け住宅は、都心部では用地が限られるので、東京郊外に設置されるケースが多いです。

また、高齢者向け住宅は昨今の高齢化社会を迎え、ますます需要が右肩上がりで、施設数自体も増えています。尚、サービス付き高齢者住宅(サ高住)は、国が普及を進めている施設で、建設費に補助金が出るなど参入しやすくなっています。サ高住とは、自立生活ができる高齢者に、主に生活支援(食事サービスなど)する施設です。



【メリット】

  • 経営が始まれば、長期間安定的に収入が見込める
  • オーナーに手間はない
  • 地域社会に貢献、雇用創出など社会貢献ができる
  • 市街化調整区域など、土地活用がしにくい場所でもできる


【デメリット】
  • 建物を建設する場合に、初期費用は莫大
  • 他の用途への転用は難しくなる(事業用定期借地方式の場合を除く)


【注意点など】
高齢者住宅は、土地のみを貸す場合は初期費用はなく、地代のみを受け取る形になります。より高収益を目指す場合は、建物も建設し事業者に賃貸することもできます。この場合は、サポート会社に事業者との仲介や、建物設計や施工を依頼することになります。

費用は補助金が出るとはいえ、莫大となるので資金調達方法がカギとなります。

定期借地

定期借地は、土地所有者保護のために作られた、比較的新しい制度です。これまでの借地権は賃借人が更新の意思を示せば、貸主に土地を返還してもらう正当事由がない限り、更新できるようになっていました。しかし、定期借地は期限が到来すれば、必ず土地が返還されます。

定期借地は、定期借地権として不動産デベロッパーに土地を貸し、分譲マンションが建設されたり、事業用借地権として、商業系施設や飲食系のレストランやコンビニ事業者などに、貸すことができます。

【メリット】

  • 土地が必ず更地で返還される
  • 期限到来まで安定的に賃料が得られる
  • 相続税対策になる


【デメリット】
  • 住宅であれば50年以上土地は返還されない


【注意点など】
定期借地は、利用目的によって種類が分かれます。住宅の場合は、50年以上の賃貸期間となる「一般定期借地権」です。また店舗等事業用の場合、「事業用定期借地権」となり賃貸期間は10年以上50年未満となります。長期間貸し出したくない場合、事業用地として10年程度に設定するのがよいでしょう。

等価交換

等価交換は、土地活用したいがマンションの建設ノウハウがない土地オーナーと、土地はないがマンションを建設したい不動産デベロッパーの意向が合うとできます。土地所有者は、土地の持ち分を不動産デベロッパーに譲渡した代わりに、譲渡した分のマンションの土地と建物の所有権を、得ることができます。

【メリット】

  • 土地オーナーにリスクなし
  • 無償で住戸を得ることができる
  • 節税対策になる


【デメリット】
  • 土地の所有権は全て手放すことになる
  • 好立地でないとできない


【注意点など】
等価交換は、この場所であればマンションを建設したいと思う、不動産デベロッパーがいないとできないので、全ての土地でできるわけではありません。また、土地の所有権は全て手放すので、先祖代々の土地であれば慎重に判断するべきです。

しかし、等価交換を行えば住戸を無償で得ることができます。初期費用が掛かっていないので、収益性は高くなります。また、建物を得ることで節税対策になります。

東京都の狭小地・変形地でオススメの土地活用6選

ここからは、東京都の狭小地・変形地で、オススメの土地活用6選を紹介します。

月極駐車場経営

月極駐車場経営は、東京都内の狭小地・変形地にはおすすめの土地活用です。車1台分の必要スペースは、幅2.5m×奥行6.0mですが、駐車場は車2台分のスペースがあればできるのです。したがって、アパート等が建築しにくい場所でも、月極駐車場経営することができます。

月極駐車場は、管理に手間が掛からないので自己経営方式が多く取り入れられています。

【メリット】
 

  • 初期費用が安価に収まる
  • 好立地である必要はない
  • 賃借人が決まれば、長期間安定的な収入となる

【デメリット】
  • 節税対策にはならない
  • 収益性は高くない



【注意点など】
月極駐車場は、駅に近いなど好立地である必要はありません。東京都内であれば住宅地や、社用車の需要が多いオフィス街が適しています。オフィス街であれば狭小地も多いので、月極駐車場であれば土地を無駄なく利用できます。

月極駐車場は、将来的な土地の転用も容易です。また、一般的に節税対策にはなりませんが、敷地内をアスファルトで舗装すると小規模宅地の特例が使えます。これを利用すると、相続税評価を下げることができるので相続税対策になります。

駐車場の利益などについて詳しくは以下の記事で解説しています。

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コインパーキング経営

コインパーキング経営も、東京都内の狭小地・変形地の土地活用に適しています。月極駐車場と同様に車2台分のスペースがあれば経営できます。コインパーキング経営は、パートナー会社の土地一括借り上げ式が多く、この場合初期費用は掛かりません。

したがって、初期費用を掛けたくない、土地活用で自己資金を捻出したくない場合おすすめです。

【メリット】

  • 初期費用なしで始められる
  • 稼働率により高収益が期待できる(自己経営・管理委託の場合)
  • 月々、地代収入が安定的に入る(一括借り上げ式の場合)
  • 土地の転用はしやすい


【デメリット】
  • 収益性は高くない(一括借り上げ式の場合)
  • 定期的な機器メンテナンスや、機械交換があり費用は高額(自己経営・管理委託の場合)



【注意点など】
コインパーキング経営は、経営方式により収益性は大きく変わります。一括借り上げの場合は、稼働率に関係なく地代のみが安定的に得られます。自己経営と管理委託は、稼働率により大きく収益が変わります。特に周辺に競合が多い場合、賃料相場が下落するリスクもあります。

また、24時間稼働しているので、自己経営だとトラブル時の対応が大変です。また、コインパーキングは多用途への転用が容易であるので、期間限定での土地活用も可能です。

自動販売機

自動販売機は、駐車場経営やトランクルーム経営などで、余ったスペースに設置できます。また、畳1枚分程度の狭小地でも設置ができるので、この分野で最も優良な土地活用です。自動販売機の経営方式は、2種類あります。土地だけを貸す「フルオペレーション」と、自身で運営する「セミオペレーション」です。

フルオペレーションの場合は、自動販売機の土地活用を行う会社に土地を貸し、売上げの20%程度を収入として得る方式です。このとき土地オーナーは自動販売機の設置・商品補充・管理など、一切の業務を行う必要はありません。

セミオペレーションは、自動販売機を購入し商品の仕入れ・補充・お金の回収など全て行います。収益性はこちらの方が高いのですが、自動販売機を購入したり商品の仕入れや、機器のメンテナンスなどがあり、経営がうまくいかないと赤字になる可能性もあります。

【メリット】

  • 省スペースの有効活用ができる
  • 土地を貸すのみで、土地オーナーにリスクなし(フルオペレーションの場合)
  • 立地によっては高収益も期待できる(セミオペレーションの場合)


【デメリット】
 
  • 自動販売機を壊されるなど、いたずらされるリスクがある
  • ゴミ被害に遭うことがある
  • 周辺環境の変化に弱い



【注意点など】
自動販売機は、省スペースの活用方法として適していますが、東京都内には至る所に自動販売機があります。またコンビニ等も24時間営業しているので、設置場所周辺の環境により売上げが変わります。

設置場所の目安は、半径100m以内にコンビニ等がなく、できれば自動販売機も少ないエリアで、人通りが比較的多い場所が理想です。尚、フルオペレーションの場合、設置場所の審査があるのでどの場所でもできるわけではありません。

コインランドリー経営

コインランドリー経営は、狭小地・変形地の土地活用に適しています。コインランドリー経営は、洗濯機や乾燥機など機器を設置し、その利用料が収入となります。コインランドリー利用者の商圏は狭く、集合住宅が多い立地や住宅街が適しています。またロードサイドに出店し駐車場があれば、広域からの利用者も見込めます。


【メリット】
 

  • 無人経営ができるので、人件費は掛からない
  • 地元に定着すれば、安定的に収入が見込める

【デメリット】
 
  • 初期投資費用が掛かる
  • 客単価が低く、初期投資費用回収に時間が掛かる
  • 定期的なメンテナンスが必要


【注意点など】
コインランドリーは、一人暮らし世帯や共働き世帯の増加で需要が高まっています。最近では、コインランドリーにカフェが併設していたり、外観や内装がお洒落なものが多くあり、昔と比べてイメージがだいぶ変わっています。

洗濯のニーズは、生活には欠かせないので一度定着すれば、固定客が付きやすいです。また、他に競合店があると売上げに影響があるので、出店前にサポート会社によくリサーチしてもらいましょう。

バイク置場・駐輪場・コインロッカー経営

バイク置き場・駐輪場・コインロッカー経営は、省スペースを有効活用できる方法です。バイク置き場は、置ける場所自体が少ないので駅に近い立地などで、重宝されます。駐輪場は、駅に公営のものが多くありますが、民間の施設があれば利用者は見込めます。コインロッカーは、人通りの多い立地に設置できれば、高収益が見込めます。

【メリット】

  • 無人で経営できるので、人件費は掛からない
  • 管理や運営も手間が掛からない


【デメリット】
  • 防犯カメラの設置など、盗難対策が必要
  • 設備機器が壊されるリスクがある



【注意点など】
バイク置き場・駐輪場・コインロッカーは、一時利用できる施設として、利用料金を時間制で徴収することになります。管理を委託するとお金の回収や機器メンテナンス、敷地内の清掃やトラブル対応まで委託できますが、バイク置き・駐輪場は設置台数が多くはないので、利益があまりでません。

コインロッカー経営には、リース形式とフランチャイズ形式があります。リース形式は、土地をコインロッカー会社に貸すだけで、本体の設置費用やメンテナンス代等は掛かりません。売上げの何%かが土地オーナーの利益になります。

フランチャイズ形式は、加盟金や機器購入で初期投資が掛かりますが、稼働率によっては高収益を期待できます。

トランクルーム経営

季節ものの洋服や、普段は使わないレジャー用品等の収納場所として、トランクルームの需要は伸びつつあります。特に東京都内は狭小な住宅が多いので、トランクルームは人気があります。また、設置場所に関しても、トランクルームは狭小地等でも、構わず設置ができるのが利点です。また一括借り上げ式が多いので初期費用は掛かりません

【メリット】

  • 初期費用は掛からない
  • 管理や運営の手間はない
  • 狭小地・変形地の有効活用ができる


【デメリット】
  • 節税対策にはならない
  • 地代のみの収入で収益性は僅か



【注意点など】
トランクルームは、一括借り上げ式が殆どです。地代のみの収入で安定はしますが、収益性は高くありません。しかし、土地の有効活用という点ではメリットは大きいです。また、多用途への転用もしやすいので、一時的な経営手段として考えてもよいです。

東京都の市街化調整区域でオススメの土地活用3選

ここからは、東京都の市街化調整区域でオススメの土地活用3選を紹介します。

太陽光発電

太陽光発電は、敷地内にソーラーパネルを設置し、太陽光により発電した電気を、電力会社に売電することで収入を得るビジネスモデルです。周辺に高い建物や、太陽を遮るものがないことが設置の条件です。

【メリット】
 

  • 稼働すれば売電自体は安定的にできる
  • 管理委託すれば、遠隔地でも経営可能
  • 建設に国からの補助金が得られる
  • 手間は掛からない


【デメリット】
 
  • 初期投資額は莫大
  • 初期投資回収に時間が掛かる
  • 晴天率の良さが、収益に影響する


【注意点など】
太陽光発電は、市街化調整区域で住宅の建設に許可がいるような立地でも、建設は可能です。自己経営だと初期費用が莫大であるので、手軽に行いたい場合は、太陽光発電会社に土地を貸すのもおすすめです。東京都は太平洋側で比較的晴天率が高いので、太陽光発電には適しています。
 

資材置場

資材置場は、建設会社等に土地を貸すビジネスです。土地オーナーは、土地整備などを行う必要がないので、初期費用はほぼ掛かりません。建設会社は、主に重機や建設に使用する、資材等の保管場所として活用します。

【メリット】

  • 初期費用ほぼ掛からない
  • 使い道がない土地の活用方法として最適


【デメリット】
  • トラック等が出入りするので、騒音でクレームが入る可能性がある
  • どこにも需要があるとは限らない


【注意点など】
資材置場は、近くで大きな土木工事等がない限り、あまり頻度が多いものではありません。資材置場以外でも、中古車会社の車の保管場所、タイヤメーカーの古タイヤの保管場所など、その他の保管場所としてのニーズもリサーチするのもよいでしょう。

貸農園

貸農園は、農業や土いじりに興味があるご家庭向けの家庭菜園として、人気があります。貸農園の経営には、農業道具置き場・休憩所・トイレの設置等が必要になります。また、車での来園者が多いので駐車場の整備も必要です。


【メリット】
 

  • 広い土地を区切って貸せるので、土地利用効率は良い
  • 初期費用は掛かるが、高額にはならない
  • 近年人気の家庭菜園であるので、今後の需要増が見込める
  • 利用者は何度も来るので、その地域の活性化になる


【デメリット】
  • 収益性は低い
  • 手続きや管理の手間が掛かる


【注意点など】
貸農園の開業には、地元の農業委員会などが関係する書類の手続きが、複雑なケースがあります。また、利用者に貸農園を快適に使ってもらうために、維持管理をまめにする必要があります。更に、利用料金は1区画月額5,000円~10,000程度が相場になるので、収益性は高くありません。

したがって、長期間を見据えて行う土地活用になります。

東京都の土地活用でパートナー業者を選ぶ方法

ここからは、東京都の土地活用でパートナー業者を選ぶ、3つの方法を紹介します。

①業者の実績・得意分野をリサーチする

土地活用において、パートナー会社選びは成功への重要なポイントとなります。まずは、検討している土地活用の分野において、充分な実績があるかをリサーチします。つまり、そのパートナー会社の得意分野で、実績やノウハウがないと、東京での土地活用は成功しないということです。
 

②専門知識を持つ担当スタッフに問い合わせる

一つのパートナー会社で、複数の土地活用を得意としている場合は、必ずその分野の専門知識を持つ、担当スタッフに問い合わせをします。電話等で連絡を取るときに、相手先に先述のようなことを必ず伝え、担当者に取り次いでもらうようにします。

③複数業者を吟味して依頼先を決める

パートナー会社の選定には、複数社に見積もりや土地活用の計画を提出してもらいます。ここでポイントは、管理・委託料など料金の安さだけで決めてはいけません

パートナー会社の経験やノウハウを活かし、その土地のポテンシャルをどのように引き出してくれるか、またこの先の収支計画や修繕計画、どのようなサポートをしてくれるか、などしっかりと確認しましょう。最後は、面談にて信頼できる担当者であるかも、パートナー会社選びには重要です。

東京都の土地活用でオススメのパートナー業者

ここからは、東京都の土地活用でオススメのパートナー業者を紹介します。経営対象ごとに複数のパートナー事業者を紹介しますが、複数のパートナー会社に連絡してみて、対応の詳細なども含めて比較検討するのがおすすめです。

商業系施設経営でオススメのパートナー業者

東京都内で商業系施設経営で、おすすめのパートナー会社は下記になります。
 

  • 大和ハウス工業株式会社
  • 三井不動産株式会社
  • 三井ホーム株式会社


商業系施設経営では、事業企画や設計・建築のみならず、いかにその地域で集客が見込める優良テナントを、好条件で誘致できるかが重要になります。テナント誘致次第で、集客力や商業施設運営自体の成否がかかってきます。したがって、実績が豊富な業者を選定するべきで、必然と大手になります。

大和ハウス工業は、大規模から小規模まで手掛けていますが、特にロードサイド店舗の開発が得意です。三井不動産は、ららぽーとなどを展開していますが、大規模な商業施設が得意です。三井ホームは三井不動産のグループ会社です。三井ホームは小規模な開発が得意で、例えばロードサイドのコンビニ店舗などになります。

賃貸住宅経営でオススメのパートナー業者

東京都内で賃貸住宅経営で、おすすめのパートナー会社は下記になります。
 

  • 大和ハウス工業
  • 積水ハウス株式会社
  • 旭化成ホームズ株式会社

賃貸住宅経営でおすすめのパートナー業者は、アパートもマンションも得意で、全国展開している会社になります。上記3社は、アパートもマンションも豊富な施工実績があり、展開しているブランド名も有名であるので、集客力に繋がります。

大和ハウス工業は、セキュリティが充実している賃貸住宅、「Droom」ブランドで全国展開しています。積水ハウスは、「シャーメゾン」シリーズ、旭化成ホームズは「ヘーベルメゾン」シリーズで同じく全国展開しています。また、いずれの会社も分譲マンションも展開しており、賃貸マンション開発も得意です。

高齢者施設経営でオススメのパートナー業者

東京都内で高齢者施設経営で、おすすめのパートナー会社は下記になります。
 

  • SOMPOケア株式会社
  • 株式会社ニチイ学館
  • 株式会社ベネッセスタイルケア


高齢者施設経営は、まず建設した施設を借りてくれる、運営事業者を探す必要があります。高齢者施設の運営は、介護の要素が強く、基本的には専門の介護事業者が運営するケースが殆どです。また、サービス付き高齢者住宅の場合には、不動産業者が介護サービス提供業者と共に、運営している場合もあります。

介護事業者も、中小から大手まで規模感はさまざまです。ここでは、エリアの対応は全国区でどのような業態でも対応が可能な、大手介護事業者をおすすめします。

 

駐車場経営でオススメのパートナー業者

東京都内の駐車場経営で、おすすめのパートナー会社は下記になります。尚、月極駐車場の場合は自己経営が多いので、ここではコインパーキングの場合で紹介します。
 

  • タイムズ24
  • 三井のリパーク
  • ナビパーク

コインパーキングは、一括借り上げ式が殆どです。この場合土地オーナーの初期投資はなく、毎月地代収入を得る形になります。また、管理委託や自己経営するのも可能で、コインパーキングに必要な機器を全て購入かレンタルします。この場合、稼働率により売上げが上下するので、立地によっては高収益を期待できます。

タイムズ24と三井のリパークは、コインパーキングの中でも設置件数が多く馴染みがあります。したがって、集客力がある会社です。この2社は土地一括借り上げ式のみとなります。自己経営や管理委託にする場合は、ナビパークがおすすめです。

ナビパークは、機器の販売だけでなくリースも行っているため、初期投資を抑えた自己経営方式のコインパーキング経営ができます。多少リスクはありますが、高収益が狙えます。

トランクルーム経営でオススメのパートナー業者

東京都内でのトランクルーム経営で、おすすめのパートナー会社は下記になります。
 

  • ハローストレージ
  • 加瀬のレンタル簿ボックス
  • ユースペース

トランクルームは、最近東京都内でも多く見かけるようになり、馴染み深いものになってきました。トランクルームは、屋内型と屋外型があります。屋内は都心部だとビルインが多く、1.5畳ほどのトランクルームで管理人がいるケースが多いです。屋外型は郊外が多く、敷地内にコンテナを設置しています。

おすすめの3社は、いずれも全国展開している会社です。ハローストレージは、全国の主要都市などに実績がある業界ナンバーワンの会社です。加瀬のレンタルボックスは、創業40年の老舗企業で、全国1200か所の設置実績があります。ユースペースは、高い品質と全国370店舗以上のフォロー網が売りで、地方のあらゆる場所もカバーする会社です。

定期借地でオススメのパートナー業者

東京都内の定期借地で、おすすめのパートナー会社は下記になります。
 

  • ダイワハウス工業株式会社
  • 三井不動産株式会社
  • 三井ホーム株式会社

定期借地での利用は、主に商業施設系が多いので先述でご案内した、商業系施設経営のパートナー会社と同様になっています。上記3社は、事業用地としての土地活用のノウハウや、事業者の誘致や事業運営まで一貫してサポートできるので安心できます。

太陽光発電でオススメのパートナー業者

東京都内の太陽光発電で、おすすめのパートナー会社は下記になります。
 

  • リニューアブル・ジャパン株式会社
  • 株式会社アイエフアール

太陽光発電は、晴天率が高く太平洋側にある東京は適しています。周辺に太陽を遮るものがないことが主な条件となるので、立地は東京郊外がおすすめです。

リニューアブル・ジャパン株式会社は、再生可能エネルギーを扱う専門企業です。主に太陽光発電事業がメインとなっており、全国に59箇所の発電所を構えています。株式会社アイエフアールは、太陽光と風力発電事業が得意です。土地活用の依頼をもらえれば、基本計画の作成から調査・建設・アフターサポートまで一貫して行うことができます。

東京都で土地活用を成功させるコツ

ここからは、東京都で土地活用を成功させるコツを5つ紹介致します。

①最も高収益な土地活用方法を選ぶコツ

最も高収益な土地活用方法は、テナントビル・オフィスビルです。理由は、高い家賃設定ができることと、法人であれば長期間入居するケースが多いからです。また、好立地であれば空室リスクも少なく、高い利回りが実現できます。

最も高収益な土地活用方法を選ぶコツは、都心部など好立地で家賃を高く設定できることです。しかし、初期投資額が莫大であることと、定期的なメンテナンスや経過年数によっては修繕費が掛かるなど、リスクも大きいです。

②多額の借入に対する不安を解消するコツ

土地活用で高収益が見込める立地は、初期投資額も莫大です。資金調達は基本現金が安全ですが、このような立地では、大きな借り入れをすることも必要になってきます。もちろんリスクは大きくなりますが、高収益が見込めるのであれば先行的な投資は間違いではありません

借入れすることがどうしても不安であれば、自己資金割合が高く且つ比較的初期投資額が少ない、土地活用を選ぶのもよいでしょう。

③賃貸経営などの専門知識不足を解決するコツ

土地活用において、賃貸経営の知識は必要不可欠ではありません。理由は、一般的に管理会社に任せる形態が多いからです。しかし、経営の知識があることで運営や管理について、管理会社に意見したり提案したりできます。

また、収益をあげることで所得税や住民税など税金も掛かり、節税対策にもなります。税理士に都度相談することも大事ですが、知識があれば何かに気づくこともできます。

 

④空室・賃料下落に対するリスクを軽減するコツ

空室や賃料下落が起こる原因は、周辺地域の人口減少等の需要減よりも、取得前に行う市場分析が不十分で、需要に合わない物件を取得したことに要因があるケースが多いです。空室対策には、室内のリフォームや外観のリニューアルで魅力ある物件にします

賃料下落に関しては、相場並みに合わせるしかありません。相場以上の賃料設定だと入居者が入らないので、空室リスクが高くなります。収入がないよりは、少しでも稼働率を上げて収入を得たほうがよいでしょう。
 

⑤確定申告をスムーズに済ませるコツ

賃貸マンションやアパートを経営したときに得た収益は、事業所得として確定申告します。確定申告時は、事業収益から経費として差し引けるものがあり、節税対策にもなります。経費として計上できるのは、土地活用で必要であったものです。

例えば修繕費・光熱費・ローンの金利・管理委託費などです。また、建物の減価償却も経費として差し引けるので節税対策となります。次に、確定申告自体は難しいものではありません。

土地活用に関する入出金は、家計口座とは別の専用口座にまとめておくことと、土地活用における経費の領収書等は全て纏めておくことがコツになります。また、申告書類の作成には会計ソフトを利用するのがおすすめです。

まとめ

東京都内は、人口が多いため土地活用には適した立地です。しかし、土地活用が必ず成功する保証はありません。所有している土地の特性や立地条件などから、的確な土地活用を見出すことが重要です。そのためには、サポートしてくれるパートナー会社選びがポイントとなります。

土地活用は自身一人の考えでは行わず、専門業者の意見を取り入れつつ、慎重に進めていくという考えが必要です。

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