アパート経営の特徴とは？方法やメリットを解説

アパート経営は、節税効果や収益の安定性に優れた土地活用の方法です。人気がある一方で、税金の計算や経営面の難易度が気になり、なかなか始められないという方も多いのではないでしょうか。

そこで、この記事では、アパート経営の特徴とメリット・デメリット、始め方について具体的に解説しています。アパート経営を始めようか悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

後半ではアパート経営以外の土地活用も紹介しているため、どの土地活用に挑戦するか検討中の方は、そちらも併せてご覧ください。

はじめにアパート経営の特徴を解説します。アパート経営とセットで名前が出てくる、マンション経営との違いも解説しているため、ぜひ参考にしてください。

アパート経営を一言で表すならば、建物の大家（オーナー）になるということです。自身が所有する土地、または購入した土地にアパートを建てて居住者を募集し、入居してもらえると、家賃という収益が発生します。なぜアパート経営が数ある土地活用の中で人気なのかというと、節税と安定した収益が見込めるからです。

日本の法律上、土地を持っているだけでも固定資産税・都市計画税といった税金が発生します。空き地にしておくと雑草が生い茂り、害虫や不法投棄、景観の悪化を招くため、維持費もかかってしまいます。この損失を少しでもカバーするために土地の所有者は土地活用を始めるのです。

土地活用の主なメリットとして節税と不労所得の2つが挙げられますが、土地にかかる固定資産税と都市計画税を節税するためには、居住用物件を建てなくてはなりません。駐車場やコインパーキングなどの土地活用では節税効果が薄く、節税効果の高いアパート経営を選ぶ方が多いです。

アパートの建設費は自己負担ですが、一度建ててしまえば、入居者がいる限り毎月安定した収益が見込めるのがアパート経営の強みです。「建物の管理が面倒なのでは？」と思うかもしれませんが、管理会社と契約することで、負担を減らせます。

アパートとマンションでは経営の規模感が違います。

アパート1棟とマンション1棟では、初期費用と収益が大きく異なるのです。アパート経営の方が初期投資額を抑えられるため、初めて土地活用を行う方にはアパート経営の方が適しています。

一方のマンション経営は、初期投資額こそ大きいもののリターン額が大きく、起業や新たな投資、土地活用を始める際の担保としても使えるため、土地活用の経験者におすすめです。

ここではアパートを経営する5つのメリットを解説します。アパート経営で、どのような恩恵を受けられるのか気になる方は、ぜひ参考にしてください。

アパート経営のメリットとして真っ先に挙げられるのが不労所得です。

土地と建物に先行投資することで、安定した家賃収入を得られます。アパートには通常複数の部屋があるため、全戸空室にならない限り、収入がゼロになることはありません。家賃滞納に関しても、近年は保証会社のサポートを受けられることが多く、自ら回収に行く必要はありません。

働かなくてもお金が入ってくる、夢のような生活を求める方は、ぜひアパート経営を検討してみましょう。

先述の通り、アパート経営は数ある土地活用の中でもとくに節税対策に優れています。

土地活用で節税できる代表的な例を挙げると、所得税、相続税、固定資産税、都市計画税の4つです。中でも固定資産税と都市計画税は居住用の住宅を土地の上に建てなければ減税されないため、選ぶ土地活用によっては節税効果に差が出ます。

アパート経営は、上記4つの税金すべてが減税の対象になっており、非常に節税効果が高いです。個人事業主としてアパート経営をすると、土地・建築関係者との関係維持のための交際費や、参考書籍の購入費用を控除できます。居住用住宅が建っている土地の場合、特例措置によって固定資産税は最大6分の1に、都市計画税は最大3分の1の納付額で済むようになります。また、相続税は、現金で相続する場合と比較して2割〜3割軽減されます。

注意点としては、全戸空室の状況では固定資産税と都市計画税の減税対象外になってしまうことです。節税のためにアパート経営を始める際は、必ず居住者が必要だと覚えておきましょう。

アパート経営の初期費用を捻出する際は、自分の資金だけでは到底足りないことが多いため、銀行からの融資を受けることになります。

融資を受けるには審査に通る必要がありますが、マンションを1棟丸々経営するわけではないので、比較的審査は通りやすいです。金利の高い銀行ほど審査に通りやすく、金利の低い銀行ほど、審査が厳しいという傾向があるので覚えておきましょう。

また融資を受ける際は、みずほ、三菱UFJ、三井住友、りそな等の都市銀行だけでなく、日本政策金融公庫を利用するという方法もあります。日本政策金融公庫は国が運営する公的機関で、国内の起業者を増やすために作られました。アパート経営がはじめてでも、都市銀行より審査に通りやすくなることがあります。
アパート経営について正確な説明、書類作成ができなければ審査に落ちてしまうため、入念に準備をしておきましょう。

無事に融資を受けてアパート経営に着手できると、金融機関からの信用が得られ、自分の経営するアパートを担保にすることで新たな融資を受けやすくなります。

日本は石油や天然ガスといったエネルギーの大半を海外から輸入していることもあり、世界情勢によって景気が左右される部分があります。たとえば、ガソリンの価格が高騰するとコインパーキングの稼働率が下がる、新型コロナウイルス流行で飲食店の多くが撤退に追い込まれるなど、土地活用の方法よっては景気の影響が大きく、左右されるものがあるのです。

しかし、アパート経営は家賃が収入源であることから、値動きがほとんどなく、景気の影響を受けづらい土地活用です。毎月一定の金額が収益になるだけでなく、景気の変動にも左右されづらい安定性が大きなメリットです。
 

老後2,000万円問題という言葉をご存じでしょうか？

金融庁の金融審議会で議題になった有名な内容で、65歳で定年退職した後に30年間で2,000万円が必要になるという指針です。

教育資金、住宅資金の支払いがある中で2,000万円を用意するのは難しく、年金以外の収入源がなければ、生活をかなり切り詰めなければなりません。

しかしアパートを経営していれば、老後も安定して生活資金を蓄えられます。

アパート経営には、メリットもあればデメリットも存在します。ここではアパート経営の4つのデメリットを解説します。

アパート経営最大のデメリットともいえるのが、赤字経営のリスクです。

節税できるとはいえ、土地を持っているだけで固定資産税と都市計画税が発生します。アパート内の空室が増えると、税金や維持管理費の方が高くなり赤字になることもあります。駅の近くやコンビニ・スーパーへのアクセスがよい場所に建てる、オートロックや宅配ボックスを設置するなど、魅力的なポイントを増やして入居率を高めることが重要です。

銀行から融資を受けてアパートを建てたものの、返済途中で金利が上昇して、返済額が増えるリスクがあります。

これまでの金利推移をみても、20～30年間にわたって同じくらいの金利が維持されることはほぼなく、将来的な金利上昇のリスクは避けられません。しかし、金利が上昇しても、支払い方法や融資の契約内容によっては支払い総額を減らすことができます。

「頭金を増やす」「固定金利を選ぶ」という2つの方法がありますが、前者はそもそも資金に余裕のある方にしか実現できません。後者は融資を受けられる銀行が限られてくるため、仮に審査に落ちてしまうと、次を探すことが難しくなります。金利上昇リスクの対処法は「手元の資金で多く支払い借入金額を減らす」「限られた銀行で固定金利を選ぶ」の2つになります。

また直接的な対応だけでなく、金利上昇のリスクを踏まえた家賃設定と利回りのシミュレーションが重要です。「具体的な数値の予測がつかない」という場合には、投資物件を多く取り扱う不動産会社に相談し、プロのアドバイスを受けることをおすすめします。

建物は年数が経過するほど劣化が進んでいきます。

外壁や基礎のシロアリ被害、立て付けの悪化、雨漏り、内装の劣化など、例を挙げればキリがありません。古く汚い賃貸物件は敬遠されることが多く、入居率が下がる原因になり、赤字経営にまでつながるため、リフォームや転用など、何かしらの対策を講じる必要があります。

アパートは複数の入居者が集まるため、トラブルに発展する可能性があります。

騒音や喫煙、異臭など、原因はさまざまです。トラブルの原因である入居者を放置すると、転出者が増えて空室が多くなり、次の入居者も早々に転出することになります。結果として入居率が下がり、収入が減ってしまうため、早めに対処しておきましょう。

初めてアパート経営に挑戦する方は、何をどうすればよいのかまったくわからない状態で、不安になることもあるでしょう。そこで、アパート経営を始める前にすべき準備を解説します。

アパート経営には税金や法律、経営などのさまざまな知識が必要になります。

これらをすべて独学で身に付けるには、かなりの時間を要します。現職が忙しく勉強の時間が取れない方は、不動産会社や管理会社など、専門知識を有する方に随時質問するのがおすすめです。

最低限の知識として損益通算や確定申告などを学んでおくと、相談の機会に具体的な話ができてスムーズでしょう。

アパート経営は不労所得を得られる土地活用ですが、建てたアパートをほったらかしにしてよいわけではありません。「何のためにアパートを経営するのか」という目的や目標を立てる必要があります。

不労所得で生活していくだけのお金が欲しいのか、節税のために始めるのか、定年後にいくら欲しいのかなど、自由に設定しましょう。できる限り目標数字を入れておくと振り返りやすくなります。

アパート経営を始めたら、定期的に目標の金額や目的への達成度を振り返ると、失敗のリスクが抑えられます。

アパート経営は競合が多い土地活用方法なので、同じような条件のアパートが近くにあると、入居希望者は家賃の安い方へ流れていきます。汎用的なアパートの場合は、新築のキレイな物件や家賃の安い物件に入居希望者を取られてしまうため、ターゲットを絞って計画を立てるのがおすすめです。

たとえば、初期費用が限られる学生をターゲットにする場合は、家具・家電、インターネット回線を無料で付ける、女性をターゲットにする場合は、宅配ボックス・オートロックを完備して管理人常駐型にするなど、ターゲットに合わせて物件や入居条件を決めていくことで、他の物件と差別化できます。

アパート経営は入念な資金計画が重要です。というのも、アパート経営は先行投資した分のお金を、徐々に家賃収入で回収していきます。無計画に家を建てると、元が取れなくなるかもしれません。

心配な場合は、知識や経験が豊富な業者にアドバイスをもらいましょう。ターゲットに合わせた物件を建てるのに土地代、建設費用がどれくらいかかるのか、これから〇〇年先までにいくら税金がかかるのかなど、アパート経営のプロからアドバイスをもらうことで、投資と利回りの予測をサポートしてもらえます。

ここで、アパート経営をする上で必要になる税金について説明します。

アパート経営で得た家賃収入から固定資産税、修繕費といった必要経費を抜いたものを不動産所得といいます。不動産所得による所得税は、下記のような計算方法を用いて割り出されます。

 

不動産は上記のような税金がかかります。アパート経営は、固定資産税と都市計画税に対する節税効果が高く、普通に土地を持っているよりも、はるかに節税できます。

また不動産を譲渡する時は、所有期間5年以上を目指しましょう。5年以内に売ってしまうと短期譲渡所得の税率が適用され、5年以上の不動産を譲渡する場合の約2倍の税率がかかります。

給与所得だけの場合は年末調整で済みますが、アパート経営で不動産所得が発生している場合、確定申告が必要になります。確定申告には（簡略な）白色申告との（の記帳が～）手間がかかる青色申告があり、こだわりがなければ、各種控除や損失額の繰越といった納税額に対する優遇措置がある青色申告を選ぶのがおすすめです。

アパート経営に向いている方の特徴として、下記のような特徴があります。

下記の人物像に当てはまらない場合でも、アパート経営に向いている可能性はありますが、大前提として、失敗しても自分で責任を取るという強い意志を持った方でなければ、経営には向かない可能性があります。

もしも自分にアパート経営は無理だと感じたら、その他の土地活用方法も検討しましょう。

アパート経営は、節税と収益の2つが発生する土地活用です。固定資産税と都市計画税の納付額が減り、不労所得が発生します。また、居住用物件を相続した場合は、現金で相続するより相続税が2〜3割減額されます。

働き方改革による企業の副業解禁をきっかけとして、副業をスタートする人は増えています。
終身雇用制度の維持が難しくなった今、雇用の流動性が進み、自らリスクに備える必要があるといえるでしょう。

景気に左右されず、安定した収入を得たいと考えている方は、アパート経営がおすすめです。定年退職して、年金と貯金だけで生活するようになっても、アパート経営で収入があれば、老後も金銭的な余裕が生まれます。

アパート経営が上手くいくと、向上心のある方は「もっと土地を購入してアパートやマンション、駐車場などさまざまな事業に挑戦したい」と思うでしょう。そういった場合は、収益性のある（＝価値のある）アパートを担保にすることで、金融機関から融資を受けやすくなります。

長期的かつ安定的な不動産収入があると金融機関からの信頼が上がり、審査に通りやすくなります。

また、お金に困った際は、物件・土地を売ることで現金の確保も可能なため、節税や副収入としてだけでなく、困ったときの際に活用できるのも特徴です。

ここではアパート経営の始め方について解説します。どういった流れでアパート経営が進んでいくのか気になる方は、ぜひ参考にしてください。

まず、アパートメーカーや建築会社、施工会社に相談することから始めましょう。

明確に「こうしたい」という目標があればそれを伝え、まだ曖昧な場合は、相談していく中で言語化・数値化していきましょう。実績の豊富な業者・あるいは経験豊富なアドバイザーなどが在籍する会社を選ぶことをおすすめします。

目的や目標が定まっていない場合にむやみに急かすような業者は避け、じっくりと相談に乗ってくれるところを選ぶようにしましょう。

物件の理想形が決定し、資金計画の準備が完了すれば建築開始です。

契約書や図面などを見て、気になることがあればすぐに業者と認識を合わせましょう。
直前の変更がないように、打合せを重ねてイメージをすり合わせることが大切です。

アパートの建築が始まったら、入居者の募集内容を決めましょう。

事前に資金計画で骨組みとなる賃料設定を決めておき、敷金・礼金・管理費・共益費といった肉付けをしていきます。基本的にオーナーが1人で考えることは少なく、業者と相談しながら近隣の相場を参考に決めることになります。

また、契約期間や修繕費用の負担者、禁止事項も契約書に記載しなくてはなりません。こちらも金額同様、業者に相談することで、管理の手軽さと入居希望者のバランスを取りやすくなります。

完成してから入居者を募集するよりも建設中に入居者を募集した方が、タイムロスなく家賃収入が発生します。

アパート経営の大変な点は、共用部の維持・管理がオーナーの業務になることです。

消火器や火災報知器、エレベーターの定期点検、ゴミ置き場や建物周辺の清掃など業務は多岐にわたります。またクレーム対応や家賃の回収、入居者の契約更新、契約解消などの事務作業もオーナーの仕事です。

手数料はかかりますが、専門の管理業者に委託すると費用対効果が高くなるのでおすすめです。

コストは家賃の数％程度であるため、そこまで大きな金額を支払うわけではありません。定期的に慣れないメンテナンス・管理業務を自分でこなすのと、プロに作業を一任するのでは、明らかに効率が違います。

アパート経営は、建てたまま放置すれば失敗するリスクが高まります。
事前に立てた資金計画と、現在の状況を照らし合わせて、かい離がないか定期的に確認しましょう。

たとえば、全部で10戸あるアパートで5つ空室が、満室であれば資金計画上10年で初期投資を回収できるはずが、5部屋が空室の状態が続けば計算上20年になってしまうケースがあります。

そのような場合は、早急に不動産仲介サイトへの広告掲載や、入居希望者にガスコンロや敷金・礼金フリーといった特典を付ける等の対応が必要になります。資金計画を実現させるためには、ある程度の出費を覚悟する必要があると覚えておきましょう。

アパート経営と類似の特徴を持つ土地活用として、マンション経営、等価交換、駐車場経営の3つがあります。

マンション経営はアパート経営によく似た土地活用です。業者への相談から経営までの流れ、節税効果の高さ、安定した収益が見込める部分は類似しています。

異なる点は、建物の規模です。マンション経営の方が莫大な金額が動くため、ハイリスク・ハイリターンな一面があります。すでにアパート経営を成功させていて十分な資金を確保できる方や、不動産経営のノウハウがある方にはおすすめです。

任意の敷地面積を不動産業者やメーカーに売却して、それに見合った建物の所有権を獲得する方法を「等価交換」といいます。たとえば100戸あるマンションのうち、10戸分だけ所有権を手にするといったケースが等価交換です。

土地の売却後、建物は業者に建ててもらうため、初期費用は一切かかりません。

相続する際は相続税がお得になり、節税効果も期待できますが、一度売った土地は買い戻すのが大変ため、慎重に判断する必要があります。

駐車場経営はアパート経営に比べて初期費用が安く、初心者の方でも始めやすい土地活用です。

家賃収入ほど大きな収益はないものの、利用者が集まりやすい立地であれば、安定して収益が発生します。駐車場の少ない住宅密集地や、路上駐車の多い駅前などは、回転率・利用率が高くなるためおすすめです。

ただし、居住用物件ではないため、固定資産税・都市計画税は減税されないことに注意しましょう。

アパート経営は節税効果、収益の安定性に優れた土地活用です。入念な資金計画の準備と、自分で失敗の責任を取る強い覚悟ができる方が成功しやすいです。マンション経営と比べて初期投資額が少なく、初心者でも始めやすいという特徴があります。

定年後の収入源になる他、アパートを担保に新たに事業用・土地活用のための融資を受けることもできるため、アパート経営が果たす役割は多岐にわたります。

「節税したい」「安定した収入を得たい」「収益性のある資産を持ちたい」という方はアパート経営がおすすめです。