土地活用の方法ベスト10を徹底比較！注意点/目的/大手業者も紹介

土地活用を行うべき理由は、所有しているだけでは毎月赤字だからです。相続で貰った土地、暫く空き地になっている土地にも、固定資産税が掛かります。固定資産税の支払いを、土地活用の収益で穴埋めできたらと思うのが、土地活用を行う主なきっかけです。下記に詳細を記していきます。

まず、土地活用を行えば収益を得られる可能性があります。例えば、月極駐車場を経営すれば、毎月賃料収入があります。また、太陽光発電のソーラーパネルを設置すれば、売電することで収益を得られます。収益を得られれば、固定資産税を払えます。

また、それ以上の収益になれば自身のプラス収入となります。収入が大きくなれば、事業として拡大できる可能性も出てくるのです。尚、土地活用には初期投資が必要です。自己資金若しくは金融機関から資金を調達します。

次に、土地活用は節税対策になる場合もあります。例えば、更地にアパートを建設すれば、固定資産税の軽減措置を受けることができるので、節税になります。また、減価償却など経費計上することで不動産所得を抑え、損益通算ができると所得税・住民税の節税になる場合があります。

しかし、基本的には土地活用は節税が目的ではなく、収益を上げることが目的となります。土地活用で”節税対策する”というよりは、土地活用で”節税も出来た”という思考の方がよいでしょう。

ここでは25種類の土地活用について、特徴やメリット等について比較していきます。自身に合った土地活用法を選んでみましょう。

ここでは、土地活用方法のおすすめベスト10です。メリット・デメリット、収入シミュレーション、向いている土地の条件、他の土地活用との比較等を解説します。

メリット・デメリット

コインパーキングのメリットは、狭小地変形地でも車2台分のスペースがあれば、出来ることです。また、一括借り上げ式であれば初期投資0円で始められます。また、将来的にアパート等に転用もしやすく、一時的な土地活用としてもできます。

デメリットは、一括借り上げ式の場合に地代のみの収入になるので、収益性はよくないことです。また土地の利用効率は低くなる場合があります。


収入シミュレーション

○車室8台、1時間/200円、稼働率50％の場合の年間収入シミュレーション
8（台）×200（円）×24×30（日）×12（か月）×50％＝6,912,000（円）

向いている土地の条件

一時利用者が多い商業施設、病院、役所の傍が向いています。また駅や繁華街の近くでも良いです。

他の土地活用との比較（節税効果など）

節税効果はありません（固定資産税の軽減措置が受けられない為）。しかし、アスファルト舗装してあれば小規模宅地の特例を使い、200㎡までの相続税評価を軽減することができます。

コインパーキング検討時の主なサポート会社は、下記になります。
 

• 三井のリパーク
• タイムズ24
• 日本パーキング

メリット・デメリット

アパートのメリットは、土地の利用効率が高いことです。また、一度賃借人がつけば長期間収入が得られます。最後に節税効果があり、将来的な年金代わりに、不労所得目的に始める人が多いです。デメリットは、初期費用が多額になることや、築年数が経過すれば修繕費が掛かる。また、ローン金利・管理費・修繕費・固定資産税など経費が意外に多く掛かります。

収入シミュレーション

○アパート1棟（4部屋）、賃料月額70,000円の場合の、年間収入シミュレーション
4（部屋）×70,000（円）×12（か月）＝3,360,000（円）

向いている土地の条件

都心に近い立地・主要駅まで徒歩圏など、会社員や学生が通勤通学しやすい立地です。近くに大きな病院・大学・企業の工場などがあれば、社宅若しくは学生寮としての需要が期待できます。

他の土地活用との比較（節税効果など）

節税効果が期待できます。また、賃借人が長期間居住し稼働率が上がれば収益性は高いです。管理会社に委託すれば、賃借人とのトラブルに巻き込まれることはありません。

アパート検討時の主なサポート会社は、下記になります。
 

• 大東建託
• ダイワハウス
• スターツ

メリット・デメリット

トランクルームのメリットは、屋外型の場合コンテナ設置や土地をアスファルト整地するなど設置が簡単であるため、初期費用は安価です。また、建物が頑丈であるため管理自体に手間は掛かりません。デメリットは、荷物の搬入に車を使うため、駐車場用の土地が必要なことです。屋内型の場合は、初期投資費用が莫大になります。

収入シミュレーション

○屋外コンテナタイプ10室（1.5畳タイプ）、賃料月額10,000円、稼働率80％の場合の年間シミュレーション
10（室）×10,000（円）×12（か月）×80％＝960,000（円）

向いている土地の条件

住宅街やマンションなどに近い立地、若しくは田舎など広い土地が確保できる立地が向いています。

他の土地活用との比較（節税対策など）

屋外型の場合、節税対策にはなりません（固定資産税の軽減が受けられないため）。賃借人がみつかれば使用期間は長期になるので、収入は安定します。24時間利用できるので、防犯カメラなどの設置は必要ですが、賃借人の使用頻度は少ないため、管理自体は面倒ではありません。

屋内型の場合は、土地使用効率が上がり収益増の可能性があります。一方、管理人等を置く必要があるため、人件費が掛かります。

トランクルーム検討時の主なサポート会社は、下記になります。
 

• キュラーズ
• ドットアールコンテナ
• ハローストレージ

メリット・デメリット

月極駐車場のメリットは、初期費用が安価、土地があれば直ぐにできる、好立地である必要がないなどです。デメリットは、土地の利用効率は低い、収益性は低い、車上荒らしなどのトラブルに巻き込まれるリスクがある、などです。

収入シミュレーション

○車室10室、月額賃料10,000円、稼働率80％の場合の年間収入シミュレーション
10（室）×10,000（円）×12（か月）×80％＝960,000（円）

向いている土地の条件

住宅街の傍やマンションの近く、公共交通網が発達していない地域が向いています。また、固定需要が高いオフィス街に近い立地も向いています。

他の土地活用との比較（節税効果など）

節税効果はありません。また土地は平面での活用となるので、土地利用効率は低くなります。しかし、将来的にアパート等に転用したい場合に、一時的な土地活用としてもできます。設置工事は簡単で、最短2週間程度で始められます。

月極駐車場は、主に自主管理が多いので大手業者の参入はほぼありません。管理自体を委託する場合は、街の不動産屋さんがメインになります。月極駐車場経営に、宅地建物取引主任者などの免許は必要ないため、募集から賃貸経営までオーナー自ら行っているケースも多いのです。

 

メリット・デメリット

賃貸マンションのメリットは、限られた土地に多くの住戸を作れるので土地利用効率が高く、家賃も高く取れるので高収益が期待できます。また、一度入居すると長期に滞在するケースが多く、安定的に収入が見込めます。デメリットは、初期費用が莫大でリスクは大きいことです。

また、空室リスクや維持管理費費用も掛かります。更に築年数が経過すれば、修繕費等も莫大な金額が掛かってきます。

収入シミュレーション

○マンション1棟〔20部屋〕、家賃80,000円/1部屋、稼働率70％の場合の、年間収入シミュレーション
20（部屋）×80,000（円）×12（か月）×70％＝13,440,000（円）

向いている土地の条件

主要駅徒歩圏の好立地、学生が多い町など、通勤通学に便利な立地が向いています。都心部に近く、主要駅に近ければ需要は底固いです。

他の土地活用との比較（節税効果など）
不動産所得から必要経費が差し引けるので、節税効果が高いです。また、アパートに比べると部屋数が多く高収益が見込めます。また、初期費用が高額であるので100％融資は難しく、自己資金も一定以上用意できることが条件です。

賃貸マンション検討時の主なサポート会社は、下記になります。

 

• 旭化成ホームズ
• 住友不動産
• スターツ

メリット・デメリット

コンビニ経営のメリットは、立地や販売手法によっては高収益を期待できることです。また、田舎であれば買い物が不便な地域をなくすことができ、地域貢献や雇用創出にも繋がります。また、土地を事業用としてコンビニ会社に貸し付ければ、安定的に地代収入を得ることができます。

デメリットは、初期費用が莫大であることです。コンビニ会社への加盟金や店舗建設費用などです。また、経営中は収益の一部を、ロイヤリティとして加盟するコンビニ会社に支払います。尚、事業用として土地を貸した場合にこれらはありません。

向いている土地の条件

人通りが多い、車通りが多い立地が向いています。また、周辺にコンビニなどの商業施設がない立地です。更に、田舎であれば国道沿いなどのロードサイドが向いており、大型車が入りやすいように広大な土地があることが条件です。

他の土地活用との比較（節税対策など）

初期費用は莫大でリスクはあるが、その分高収益が期待できる土地活用です。尚、事業用として土地を貸す場合は、契約期間中は安定的に地代収入はあるが収益性は低いです。

コンビニ検討時の主なサポート会社は、下記になります。
 

• セブンイレブンジャパン
• ファミリーマート
• ローソン

メリット・デメリット

民泊のメリットは、マンションや実家が空き部屋となった場合に、活用出来たりします。また、不動産所得から経費を差し引けるので節税効果もあります。更に近年は、民泊が注目を集めており集客できるサイトもあるので、参入がしやすいです。

デメリットは、民泊として営業できるのが年間180日までと制限があることです。また、観光地や都市部など一時利用者が多く見込める立地の必要があります。尚、マンション等では管理規約で民泊禁止にしているところも結構あるので、注意が必要です。

収入シミュレーション

○マンション1室を民泊として、賃料1泊5,000円、稼働率70％での年間シミュレーション
5,000（円）×180（日）×70％＝630,000（円）

向いている土地の条件

京都や富士山など、海外でも人気で有名な観光地の近く、東京・大阪・福岡などの都心立地に向いています。

他の土地活用との比較（節税効果など）

賃貸経営となるので、不動産所得から経費（光熱費・管理費・清掃費・民泊システム利用料など）を差し引けるので、節税効果があります。100％に近い稼働率は好立地でないと難しく、ホテルと比べての割安感や営業日数も決まっているので、収益性は高くない。

民泊検討時の主なサポート会社は、下記になります。
 

• ファミリアリンク
• IKIDANE
• BCM

メリット・デメリット

コインランドリーのメリットは、無人での経営が可能で人件費があまり掛からないことです。また、地域に根付けば利用率は上がり、安定的に収益が上げられることです。デメリットは、業務用の洗濯機や乾燥機など初期投資が高額です。また、料金単価は低いので初期投資の回収に、時間が掛かります。

収入シミュレーション

○来店数1日あたり30人、客単価800円/1人の場合の年間収入シミュレーション
30（人）×800（円）×365（日）＝8,760,000（円）

向いている土地の条件

住宅街やマンションなどの近くが向いています。駐車場があれば広域からも集客ができ、ロードサイド等も向いています。

他の土地活用との比較（節税効果など）

コインランドリーは、定期的な機械のメンテナンスが必要となるので、維持費が掛かります。その代わりに人件費は掛からず、管理自体はそこまで面倒ではありません。駅に近いなど好立地である必要はなく、賃料は安価に済む可能性が高いです。

コインランドリー検討時の主なサポート会社は、下記になります。
 

• ダイワコーポレーション
• 日本コインランドリー販売
• ファミリーレンタリース

メリット・デメリット

土地信託のメリットは、土地のプロに土地活用を委託するので、初期費用はなしです。また、土地活用したいがさまざまな手続きは面倒と思う方にも、土地を預ければ何もしなくてよいのでメリットです。

デメリットは、土地を預けても必ず土地活用が成功するとは限りません。また、土地活用が成功しても信託報酬を払う必要があります。最後に、土地を預けている間は土地を自由に使うことはできません。

向いている土地の条件

都心立地が向いています。理由は、土地活用の選択肢が多いからです。駐車場・オフィスビル・ビジネスホテル・店舗など、さまざまな選択肢から最善の一手を採用するので、成功する確率が高まります。

他の土地活用との比較（節税効果など）

初期費用は掛からないので、リスクはありません。土地活用の種類によっては、高収益を見込めます。

土地信託検討時の主なサポート会社は、下記になります。
 

• みずほ信託銀行
• 積水ハウス信託

メリット・デメリット

高齢者施設のメリットは、都会でも田舎でも安定した需要が見込めることです。特に田舎立地でもできるのがメリットです。また建設時に自治体から補助金がでる場合もあります。デメリットは、一度経営が始まると他の用途に転用しにくいです。また、初期費用は補助金が出るとはいえ莫大に掛かります。

収入シミュレーション

高齢者施設を経営する会社との、一棟契約が多いです。この場合、地代と建物賃貸料が収入になります。また自己経営の場合は、入所金や毎月の利用料が主な収入です。

向いている土地の条件

広い土地が取れるところが向いています。特に田舎は高齢化が進んでいるので、長期間需要は底固いです。

他の土地活用との比較（節税効果など）

高齢者施設を営業する、事業者との一棟契約が多いです。主に収入は、土地と建物の賃料になります。尚、建物部分とそれに付属する駐車場等が必要となります。または、土地のみを貸す形態もあります。この場合建物は事業者が建設するので、初期費用は掛からず地代のみの収入となります。

高齢者施設検討時の主なサポート会社は、下記になります。
 

• SOMPOケア
• ニチイホーム

ここからは、土地活用を選択するうえでポイントとなる部分を解説します。

土地活用の目的は、何になるのか？それは、高収益の追求、税金対策、安定的な収益源の確保、初期投資額を抑えたうえでの土地活用、転用を前提とした土地活用など、目的はさまざまです。これらは各々土地活用の考え方に違いがあります。まずは、土地活用の目的が何であるのかはっきりさせることが大事です。

目的が固まれば、どの土地活用が的確であるのか方向性が定まってくるのです。

所有している土地の特徴や、特性を理解することも大事です。例えば、狭小地であればアパートは難しく、駐車場が妥当です。また都心部の駅に近い立地であれば、賃貸マンション・オフィスビルなどが的確です。つまり所有する土地に、どんなポテンシャルがあるのかを見極めます。

アパートやマンション経営を行うには、収益性や利回りについて十分な理解が必要です。利回りには、年間の収入金額を初期投資額で割ったのが表面利回りと、年間の収入金額から管理費や税金などの経費を差し引いた金額を、初期投資額で割った実質利回りがあります。利回り計算は後者で行うのがおすすめです。
 

利回りは、初期投資額が高いと低くなります。都心部に近ければ、初期費用は高くなるので利回りは下がり、郊外に行けば利回りは上がります。しかし、空室リスクは都心部の方が低く、郊外へ行けば徐々に高くなります。都心部で収益性は低いが確実に経営していくか、郊外でリスク覚悟で高収益性を目指し経営するか、考え方はさまざまです。

土地活用の収支計画・修繕計画は、先を見据えて長期的な視点で作成します。土地活用は、初期投資費用を短期間で回収できるものは殆どありません。例えば、都心部でマンション経営を行えば、実質利回りは3％取れればよい方です。したがって、一つの事由に一喜一憂せずに、長期間経営し続けることが大事です。

また、長期間経営を行えば当然に修繕費は掛かってきます。修繕計画をしっかりと構築し、収益の一部を毎月修繕費として積み立てしていきます。

土地活用は、収益が上がるなど良いことばかりではなく、当然にリスクも潜みます。土地活用に潜むあらゆるリスクについて想定することが大事です。例えば、アパート経営であれば、空室になるリスクや台風などの災害に遭うリスクがあります。

また、駐車場経営であれば駐車場内のトラブルや、違法駐車などのトラブルに遭うリスクがあります。最後に、土地活用を行うのに金融機関等から借り入れを行えば、金利上昇リスクがあります。土地活用を選ぶ前のリスク想定することで、回避する術を考え柔軟な土地活用ができます。

土地の特性や、土地所有者の考え方により、土地活用の選択は大きく変わってきます。土地活用を行う目的や収益性、リスクを考慮した上で、最適な方法を選択することが、土地活用の成功へと繋がります。

土地活用方法を比較できるサイトは、たくさんあります。まずは、このようなサイトを片っ端から読み説くのもよいでしょう。サイトによりさまざまな考え方があるので、一つのサイトの内容に自身の考えを引っ張られないようにしましょう。多くのサイトを閲覧することで、自身の考え方が纏まってくることもあります。

自身でなんとなくできそうな土地活用方法の目途がついたら、必ず専門業者に相談しましょう。プロの意見を聞くことでより入念な検討に入れます。もしかしたら、土地の特性によりできない場合もあるので、一度早めに相談したほうが良いでしょう。

専門業者に相談することで、いままで見えてこなかった事実や、新しい情報や考え方を手に入れることができます。また現実的に費用の件や工期など具体性も増します。

土地活用の成功は、専門業者次第といってもよいでしょう。ここでは専門業者を選ぶ際のポイントを紹介します。
 

• 営業エリアが近いか
• 得意とする土地活用は何か
• サポート体制は万全か
• 実績や評判は十分か

大手ハウスメーカー等には、多くの従業員がおりそれぞれの専門的な部署があります。土地活用を専門的に扱う部署を紹介してもらい、直接問い合わせるのをおすすめします。

同じ立地であっても、業者や担当者により提案はさまざまです。より有利な条件で契約できるように、複数業者を比較したうえで、依頼先を決めていきましょう。費用の安さだけに捕らわれず、トラブル時の対応など充分なサポート体制があるかが大事です。

土地活用はさまざまな種類があります。まずは、自身の土地活用の目的をはっきりさせます。そのうえで所有地の特性や、自身で行いたい土地活用の目途を付け、実際に可能かどうかを専門家に相談しましょう。土地活用は一人の考えでは行わず、専門家の意見やさまざまなサイトや雑誌などで情報を集め、慎重に検討していきましょう。

土地活用で成功するためには、焦らずじっくりと進めることが大事で、資金面等で無理をしないということです。