コインパーキング経営に失敗する理由とは？事例から学ぶ対策方法も紹介

コインパーキング経営とは、市街地等で土地活用されていない更地に、コインパーキングに必要な設備機器を設置し、時間制にて駐車区画を貸す経営方法です。コインパーキング経営は、タイムズや三井のリパークなどが運営会社としては有名ですが、管理形態は土地一括借り上げ式が殆どです。

この場合、土地オーナーは所有地を運営会社に貸すのみとなります。したがって、毎月安定的に地代収入を得ることになります。また、コインパーキング設置に掛かる、看板・精算機・車止めなどの機器代やアスファルト舗装などの工事費は、全て運営会社負担となるので、土地オーナーは初期費用なしで始められます。

この他にも、設置や工事費を負担する管理委託方式ができる運営会社もあります。この場合、初期費用は掛かりますが、コインパーキングの稼働率によって収益が変わります。したがって、コインパーキングで収益性を上げたい場合は、こちらがおすすめです。

ここでは、コインパーキング経営のメリット・デメリットについて紹介します。まずは、コインパーキングのメリットです。
 

• 初期費用なしで始められる（土地一括借り上げ式の場合）
• 毎月の収入は安定する（土地一括借り上げ式の場合）
• 土地の用途を転用しやすい
• 稼働率に応じて、収益性も良くなる（管理委託方式の場合）

• 収益性は高くない（土地一括借り上げ式の場合）
• 税金対策にならない
• 初期費用の負担、管理委託料の負担がある（管理委託の場合）
• 周辺に競合が多い場合は、稼働率に影響がある（管理委託の場合）

ここからは、コインパーキング経営を始めるにあたり、必要となる資金面について解説します。

まずは、コインパーキング設置の初期費用です。管理委託方式を選択した場合に、初期費用で主に掛かるものは下記になります。
 

• 土地の整地費（アスファルト舗装・区画線・車止め・車室番号）
• 看板等の設置費（案内看板・空車満車看板・利用規約看板）
• 機器設備の設置費（料金精算機・防犯カメラ・LED場内照明・ロック板・フェンスなど）

次に、料金設定です。利用料金は利用者が一番シビアに見ている部分です。この料金設定を間違えると稼働率は下がり、経営がうまくいきません。したがって、コインパーキング経営するには、周辺調査が重要なポイントになります。調査する主なポイントは下記の通りです。
 

• 競合コインパーキングの料金設定
• 競合との立地の比較
• 一時利用者が見込める施設・店舗等があるか
• 周辺のコインパーキングの稼働状況

コインパーキング経営に掛かる、経費やランニングコストは主に下記になります。
 

• 管理委託費用
• 固定資産税、都市計画税
• 電気代

投資商品であれば利回りは、一番気になるところです。利回りは、実質利回りで計算した方がより収益性を把握でき、その計算式は、（年間の収益－経費・ランニングコスト）÷初期費用で、求めることができます。したがって、土地を所有していれば利回りはとんでもなく高くなります。

（例）土地（250㎡）、固定資産税評価額10万円/㎡、駐車区画10台、1時間400円、管理委託費10％、稼働率50％の場合の利回りは？

【400円×24時間×365日×50％】ー（350,000円（固定資産税）+350000円（管理委託費））÷3,450,000円×100＝1,752,000－700,000÷3,504,000＝30.02（％）　　　

土地を所有している場合の利回りは、30％となります。

尚、土地を購入する場合は土地代等が初期費用に入るので、利回りは下がります。実質利回りで4％程度取れていれば十分です。

コインパーキング経営には成功もあれば、失敗もあります。ここでは、これまでの失敗事例を教訓に、自身のコインパーキング経営に活かしていきましょう。コインパーキング経営の失敗理由と事例について、６つほど紹介します。

駐車場経営失敗の理由一つ目は、需要・競合のリサーチ不足です。失敗の理由はこの事例が一番多いです。やはり経営を開始するには、緻密なリサーチが必要です。管理委託方式の場合は、初期投資で多額のお金を使います。ただ漫然と何となく始めるにはリスクが大きく、コインパーキング経営はそこまで甘くありません。

【事例1】市場調査が甘く、いざオープンしたら稼働率は全く上がらなかった
相続で貰った土地があったので、何となくコインパーキングをオープンした。しかしそこは住宅街であった為稼働率は全く上がらず、収益は低水準で推移。初期投資に300万円程度掛けたが結局回収できずに閉鎖してしまった。住宅街であったのでコインパーキングではなく、月極駐車場の方が需要があるエリアだとあとから気づいた。

コインパーキング経営には、まず需要があるかのリサーチが必要です。例えば、周辺のコインパーキングが常に満車状態、駐車場がない店舗がある、一時利用者が見込める施設がある、などコインパーキングの需要があるかをリサーチします。

また、駐車場へのアクセスしやすさや駐車区画への停めやすさも重要です。設置しようとしている土地が、利用者に見つけやすい立地であるか、また利用したい店舗等に近く利用しやすいかもあります。総じて、コインパーキング利用者にとってメリットが大きい立地であれば利用者が見込めます。　

駐車場経営失敗の理由二つ目は、相場とかけ離れた料金設定をしたことです。そのコインパーキングを利用するかは、料金設定により変わります。安くすれば稼働率は上がりますが収益性は落ちます、反対に高すぎると稼働率は下がり収益性は落ちてしまいます。その土地の特性を考慮して、周辺の同じような立地のコインパーキングと同等の料金設定にします。

【事例2】利用料金を高く設定してしまい、稼働率が上がらず失敗
コインパーキングをオープンしたが、先述と同様に周辺リサーチを怠り、料金設定を適当に決めてしまった。案の定、利用者には「料金が高いコインパーキング」と敬遠され、稼働率も上がらずに早々に閉鎖となった。

コインパーキングの利用者は利用料金にシビアです。同じような立地であれば少しでもお得感があるところを選びます。料金設定は、基本相場並みで設定し、且つ経営中も周辺のコインパーキングの料金設定や、新規オープンするコインパーキングの情報など、常にリサーチする必要もあります。

駐車場経営失敗の理由三つ目は、不適切な運営会社へ依頼してしまったことです。コインパーキング経営の成否は、運営会社の管理能力により大きく左右します。特に、駐車場内での事故や車上荒らしなど、トラブル発生時の対応力です。また、精算機の故障や機器の故障についても迅速に対応する運営会社が良いです。

【事例3】運営会社の選定に、複数社を候補とせずに決め打ちで一本化した結果、管理運営能力に乏しい会社だった
コインパーキングの運営会社選定時、複数社とコンタクトを取らずに、事前に友人に勧められた管理費の安い業者に決めてしまった。しかし、その運営会社は駐車場の巡回や管理が怠慢で、トラブル発生時に満足に対応できないなど不備が多かった。結果、運営会社でトラブルを対処できずにオーナーへ重く負担がのしかかった。オーナーは即運営会社を変更した。

このように運営会社選定時は、複数社に見積もりを出しコンタクトを取ることが大事です。これにより、運営会社の資質、管理方針、トラブル時の対応方法など細かく話を聞くこともできます。

駐車場経営失敗の理由四つ目は、漠然とした事業計画のみで見切り発車してしまったことです。コインパーキング経営は、日々得られる賃料収入の他に、当然に支出もあります。例えば、管理委託費用、固定資産税などの固定費、電気代などのランニングコストです。

特に、見落としがちなのが機器のメンテナンスは管理委託費用に含まれていますが、故障などで修理の場合は修理費が掛かります。10年程度経過すれば当然に機器の更新もあります。

【事例3】事業計画や収支計画を漫然と策定した結果、思いもよらぬ出費がかさみ失敗
アパート建設予定の土地があったのですが、建設は5年後を想定していたのでコインパーキングで一時的に収益を上げようと始めた。しかし、いざ経営を始めてみると機器の故障やいたずらで壊されたりなど、修理費用の出費が多かった。また、管理委託費用等もかさみ収支自体はマイナスとなってしまった。収益目的の管理委託方式ではなく、一時的なつなぎという目的で一括借り上げ式でいけばよかったと後悔した。

このように、経営開始前に事業計画や収支の見込みを立てるのは重要です。今回のように期間が特定されているのであれば、初期費用が掛からない一括借り上げ式が良かったでしょう。

駐車場経営失敗の理由五つ目は、税金対策になると思ったらならなかったという事例です。駐車場は、住宅用地の特例の対象外となるので、固定資産税の減免はありません。したがって、納税額は住宅の時と比べておよそ6倍になってしまいます。

【事例5】税金対策で、相続した家を解体してコインパーキングにしたら、固定資産税が6倍になった
相続した実家があったのですが、里帰りの予定はなく住まないので、解体してコインパーキングにした。数社運営会社に提案をしてもらい、その中から一番良い条件だった会社と契約した。機器設備を購入する資金も必要なかったので、土地一括借り上げ式とし、地代も納得のいくものだった。

しかし、その後固定資産税・都市計画税の納税通知書を見て驚愕しました。節税にもなるかと思って始めたコインパーキング経営でしたが、いざ納税額を見ると固定資産税は6倍になっていました。固定資産税が更地になると高くなることを知らずに始めた結果、地代収入のみではマイナスだとわかった。


このように、コインパーキングなど駐車場経営は税金対策にはなりません。したがって、まずは月々の固定費（固定資産税など）を支払っても黒字になるかを検証します。

 

駐車場経営失敗の理由六つ目は、事故やいたずらなどのトラブル発生を想定せず失敗した事例です。コインパーキングは敷地内に機器が複数設置してあります。車が誤ってぶつかることで機器は破損しますし、仮に料金を払わずにロック板を乗り越して逃げる車もいるかもしれません。

防犯カメラもありますが、犯人が捕まる保証もなく、このような場合の修理代はオーナーが負担するしかありません。新宿や池袋など繁華街にコインパーキングを設置する場合は、上記のような事例も想定できます。

【事例6】トラブル発生時の修理費用を想定せずに、稼働率が低下。結果収支も悪化する事態に。
コインパーキング経営では、賃料収入と固定費の支出があることは想定していたが、トラブル対応の為の修理代を想定していなかった。よって、機器の修理ができないことから使えない区画が発生し、稼働率が低下。収益性も下がってしまい赤字になったことから、コインパーキングは閉鎖した。

ここからは、コインパーキング経営の失敗を避ける対策について解説します。

失敗を避ける対策一つ目は、土地活用の目的を再確認、再認識するということです。例えば、固定資産税などの固定費の穴埋めであれば、一括借り上げ式で土地を貸すだけで充分な場合もあります。収益はごくわずかになるかもしれませんが、費用負担もなくリスクもありません。これにより、土地を所有していての毎月の赤字は防ぐことが出来ます。

次に、収益を上げて事業性をとるのであれば、より収益が取れる管理委託方式等を選択します。管理委託方式は、初期投資の部分でリスクはありますが、固定費の穴埋めのみならず稼働率により高収益を見込めます。このように土地活用の目的により、活用手段は変わってくるので、目的をしっかりと持つことが大事です。

失敗を避ける対策二つ目は、周辺エリアの需要を念入りにリサーチすることです。そもそも立地周辺にコインパーキングの需要がなければ、経営は成功しません。したがって、まずは周辺にどのくらいコインパーキングがあるかなどを、インターネット上や現地調査で調べます。

仮に、周辺にあるコインパーキングの稼働率が悪ければ、需要は少ないと判断し設置は控えるべきです。反対に、周辺エリアのコインパーキングが常に満車であるなど稼働率が高ければ、潜在的な需要が見込めます。

失敗を避ける対策三つ目は、実績のある運営会社に依頼することです。実績がある運営会社は、管理・運営のノウハウに長けており、トラブル時にも迅速に対応できます。運営会社の運営・管理能力が、コインパーキング経営の成否を左右します。

したがって、運営会社選定の際には複数社に資料請求を行い、実績等を確認します。コインパーキングであれば、乗り逃げや精算機荒らしなど、犯罪やいたずらが起きる可能性があります。特に、繁華街に立地する場合は要注意です。このような犯罪やいたずらへの対策や防止方法を、どのように講じているかを確認しておきます。

失敗を避ける対策四つ目は、一括借り上げ方式で経営することです。この場合は、先述の通りに土地を貸すのみになり、機器設置の費用もないのでリスクは全くありません。管理委託と比較すれば、収益性は低くなりますが収入は安定します。尚、駐車場設置には管理会社の審査があります。

失敗を避ける対策五つ目は、固定資産税の金額を事前に算出し、確認しておくことです。仮に一括借り上げ式にした場合に、固定費の支出で赤字になっては土地活用の意味がありません。毎月の固定費や経費を捻出しても黒字になるようであれば、コインパーキングを始めて良い立地です。

ここでは、コインパーキング経営の成功事例とコツについて解説します。

使い道がない狭小地を更地で所有していたが、毎月固定費の垂れ流しで赤字続きでした。しかし、周辺をよく調査してみると、駐車場を持たない店舗や病院が数多くあることが判明しました。そこでコインパーキングを始めたところ利用者が絶えず、稼働率は好調で赤字の穴埋めどころか、大きな収益を上げることができました。

狭小地の土地活用は限られますが、今回の場合は周辺の需要調査をしっかりと行ったことが勝因です。特に、実際に現地周辺を歩いて回ることで気づくことは沢山あります。

駅に近い立地の月極駐車場の利用率が悪く、近年は空き区画が目立つようになりました。そこで、駐車区画の半分をコインパーキングにしたところ、稼働率が良く月の収益が2.5倍になった。月極駐車場は近所の商店や会社に貸していたが、近年は廃業したり移転したりがあった。また周辺を調査すると、コインパーキングは日中どこも満車状態で稼働率が良さそうであった。周辺の実情に合わせて、事情転換をしたことが成功につながった。

今回の事例は、駐車場経営中の一部事業転換となりました。周辺の状況は常に変わります。始めた時に月極駐車場の需要があったエリアでも、数年経過で需要は変化する場合もあります。したがって、その時代のニーズに合わせた経営することが大事になります。周辺の調査は、経営中も常に行うことが成功のコツです。

土地活用で比較的手軽にできるコインパーキング経営ですが、失敗しないためには、事前の入念な調査や、コインパーキングについての知識を付けることが大事です。先人の失敗事例を基に、自身の経営は成功に導けるように、これから勉強していきましょう。