アパート経営はするな！？注意点と成功につながるポイント

アパート経営について調べているなかで「アパート経営はするな！」といった言葉を目にしたことはありませんか？とくに、土地活用でアパート経営をこれから始めようとしている方であれば、不安になってしまうワードでしょう。

ではなぜ、そのような言葉が飛び交っているのでしょうか？今回は、本当にアパート経営はしないほうがよいのか、もし経営するならどういった点に注意すればよいのか、詳しく解説します。

大家といえば、毎月不労所得が見込める職業というイメージが強いのではないでしょうか。しかし実際は、アパートを経営するうえで起こりうるリスクなど、多岐にわたる煩雑な業務をこなさなくてはなりません。

そのような実情を知らずに、安易な気持ちでアパート経営を始め、トラブルが多発して失敗に終わるアパート経営者が絶えないのは事実です。そのために「アパート経営はするな」といった言葉が出回っていると考えられます。

ここからは、アパートを経営するなかで予測される、代表的なトラブル例を紹介していきましょう。

大前提として、アパート経営を行うにはアパートの建物が必要です。多くのケースでは、金融機関でお金を借りて、アパートローンを組むことになるでしょう。

建物については、小規模なものでもおおよそ数千万円の金額が必要になります。また、大規模のものや構造によっては億単位の金額となり、最悪の場合は、融資がおりないおそれもあります。

相続税対策としてアパート経営をする方も多いでしょうが、相続が終わった後もアパート経営を継続していかなければいけません。アパート経営が上手くいかない可能性も充分あるため、赤字経営となり、借金が膨らむ危険もあります。

どんなに優れた不動産でも、何十年も経つと老朽化が起きます。そのために年々、家賃を下げなくてはならない点もまた、アパート経営はするなといわれる原因のひとつです。

家賃の降下は築年数の経過のみではなく、周辺エリアの状況の変化や、ライバル物件との競争などを含めて、総合的に判断されていきます。

たとえ人気エリアに物件を建てたとしても、建物自体の見た目が劣り始めると、その分空室リスクも高まるでしょう。いくつかの空室ができてしまうと、ローンの返済も計画通りにいかなくなるおそれがあります。

アパート経営では、必ず空室リスクが挙げられます。当然ですが、空室が多ければ利益は出ません。

空室になる原因はいくつか考えられますが、多くの場合は駅から離れているなど、利便性の低さが理由です。やはりアパートに住みたいと思う方は、なるべく駅に近い物件を探している傾向にあるので、遠いところだと入居希望者が減っていくでしょう。

アパートを建てようと考えているエリアに、既にマンションやビルなどがたくさんあるときも要注意です。競合物件の多さから満室になりにくく、家賃の回収が思うように進まないおそれがあります。

空室対策をするには、クレジットカード支払い可・敷金や礼金無料・更新料の値下げ・外国人の入居ができるなど、入居へのハードルを下げるのがよいでしょう。

さらに新しい入居者を増やしたいのであれば、リスクではありますが家賃自体を引き下げるのもひとつの手段です。その際は、アパート周辺の家賃相場をあらかじめ把握しておき、過剰に引き下げすぎないように注意しましょう。

もし家賃の引き下げに乗り気でないなら、入居後数か月間の家賃のみを無料にするフリーレントサービスの導入もおすすめなので、ぜひ検討してみてください。

アパート経営をする場合、入居者からのクレームやトラブルへの対処も必要となるため、メンタル的にも身体的にも負担が大きくなるときがあります。

実際にオーナーとしてアパート経営を行っている方のなかには、騒音や異臭・家賃滞納など、多くの問題への解決に追われている経営者も少なくありません。

もしこのような問題を放置し続ければ、マナーのよい住民の退去につながるだけでなく、悪い評判のために新たな入居希望者が減るなど、空室リスクがより高まります。

初めてアパート経営をするのであれば、上記の管理業に関しては専門会社に委託して、報告だけ受け取るかたちにするのがおすすめです。委託料などは別途かかりますが、管理会社はトラブル対処に特化しているので、被害を最小限に抑えやすいでしょう。

管理会社選びは、アパート経営を大きく左右するものです。とくに管理会社の場合、物件管理や家賃集金、入居者募集、審査といった、アパート経営の非常に重要な役割を担います。

人件費削減目的で必要な人員数を配置しない会社など、仕事がずさんな管理会社を選んでしまうと、アパート経営そのものが成り立たなくなるおそれがあるでしょう。

この場合は、管理会社を変えることで経営が好転し、入居者が増える可能性もあります。管理会社と契約する際は、必ず管理会社がもつ他物件の入居率や、入居を後押しするキャンペーンが行われているかなど、管理業務に意欲的かどうかチェックしてください。

アパート経営には、周辺環境によって経営が左右されるリスクがあります。とくに、アパートを建てようとしているエリアの企業や学校が移転する場合、社員や家族がそのまま引っ越しせざるをえずに、エリア全体が過疎化に陥る可能性があります。

人がいなくなると当然、生活用品などを取り扱う店舗も閉店にいたるため、よりアパート経営に不向きな土地へと変わっていくでしょう。

アパート経営をする際は、周辺エリアの数十年単位の状況をおおまかに把握しておくのが大事です。開発に関しては、自治体の土木課や都市整備に関する課であれば資料を閲覧できることもあるので、一度問い合わせるようにしましょう。

さらに企業や学校の移転については、事前にホームページ上に告知されていることも多いので、前もって知っていれば何らかの対策ができるはずです。

アパートは不動産であることから、自然災害や火災のリスクが高いといったデメリットがあります。たとえば自然災害には地震や台風、大雪、落雷、火山の噴火などが挙げられ、ほかにも火事といった一般災害なども考えられます。

とくに地震や火事の場合、一室だけに被害が出るものではなく、建物そのものの損壊や、焼失など、全体的な被害にも及ぶ可能性もあります。

建物自体が使えなくなると、アパート経営が続けられなくなるおそれもあるでしょう。もし災害や火災のリスクを最小限に抑えたいのであれば、事前に地震保険や損害保険に入っておくと安心です。

地震への対策法としておすすめなのは、耐震構造や免震機能の高い建築を選ぶことです。自然災害や一般災害はどうしても避けられないものなので、アパートの作り方でリスクを回避するのが一番でしょう。

アパートに不具合が起きたとき、貸主に修繕義務が発生するリスクがあります。たとえば修繕には、給排水設備工事や、屋根とベランダの防水工事、給湯器交換、クッションフロア張替えが挙げられ、予想以上に修繕箇所が多いものです。

したがって、もしアパート経営をするのであれば、資金計画を立てる時点で修繕費込みの計算が必要です。

とくに、中古アパートを運用するのであれば、大規模なリフォームやイノベーションが必須になると考えたほうがよいでしょう。中古アパートの購入時には、これまでの修繕履歴をしっかりチェックしてから契約を進めてください。

誰しも、不具合が少なく、快適な家に住みたいと思うものです。修繕費用を出し惜しむとアパートの価値が下がり、空室も増えていくので、経営を続けていくための必要経費と割り切りましょう。

アパートローンを組むときに変動金利を選ぶと、金利が上昇した際に返済額が増え、収支のバランスが取れずに苦労するおそれがあります。

とくに賃貸経営のケースだと、入居者への家賃は基本的に変えられないので、差額分についてはオーナー自身が追加で負担しなければいけません。

もし今からアパート経営をしようと考えていて、金利上昇が気になるのであれば、全期間を金利固定にすることがおすすめです。固定金利の場合であれば、一定の金額を支払い続けるため、比較的返済計画が狂いにくいといったメリットがあります。

ただし固定金利は、反対に金利が下がったときにも金額を変えられない点に注意してください。

物件を売却したいとき、戸建にくらべてアパートは売れにくい可能性があります。もし将来、アパート自体を売却する予定があるのなら、経営時にできるだけ高く売れるように対策を打つことが大事です。

たとえばアパートを建てるエリアに、何十年後かに開発があると知っていれば、開発予定地を探しているデベロッパーに目をつけておくといいでしょう。

ひとりで考えるのが不安なら、ハウスメーカーや建築会社にサポートしてもらうのもおすすめです。建築プランについては、できるだけ複数の会社からアドバイスを受けられれば、より自分の理想に近い状態のプランを見つけられます。

アパート経営は、決して楽な仕事ではありません。アパート経営の仕事は、大まかに言えば日常的なものと、必要時や非常時に発生する仕事に分けられます。そこでここでは、アパート経営の仕事について詳しく解説していきます。

まずアパート経営で始めにやるべき仕事は、入居者を募集することです。空室が多いままだと、その分の家賃収入が入らないため、部屋を借りてくれる方を見つけなければいけません。

入居者募集の広告を出し、もしも入居者が決まったら、賃貸契約をかわします。たとえば、書類や敷金・礼金の取り決め、賃貸契約後の更新金額の取り決めなどがここに含まれます。

入居者募集については、アパート経営者ひとりで行うことは難しいため、管理会社などに広告や仲介を依頼するのが一般的です。

入居希望者が見つかれば、入居審査や賃貸契約といった、入居者管理をしなければいけません。難しい法取引などを交わさなければならない煩雑さから、経営者がひとりですべて行うのは困難でしょう。

そのため、こちらの管理についても、不動産仲介会社に委託するケースがほとんどです。不動産仲介会社では、賃貸契約締結まで一貫して任せられるため、経営者の手間を最小限に抑えられます。

アパートの規模や部屋数、入居者が多ければ多いほど、管理上のトラブルが起きる可能性は高くなります。加えて、契約が絡む以上は、対応が遅れると入居者からマイナスイメージを持たれます。スムーズに入居者管理するためにも、管理会社に頼るようにしましょう。

アパートの快適さを保つには、定期的な掃除やメンテナンスが必要です。とくに共有部分に関しては、オーナーとしての管理義務が発生するため、アパート全体の景観や評価を落とさないためにも美観維持が必要です。

また、築年数が上がれば上がるほど、経年劣化による故障が起こりやすいため、設備に不具合がないかどうかも都度チェックしておきましょう。

汚れや故障をそのままにしてしまうと、賃貸契約の債務不履行につながる可能性がありますので要注意です。清掃範囲が広いとアパート経営者側の負担が大きくなるため、清掃業者を別で雇うのもひとつの手段です。

アパート経営をするにあたって、収支管理や確定申告をしなければいけません。とくに退去時は、原状回復費の見積もりや残置物の確認などをする必要があります。

もし入居者の故意や、過失によるもの以外なら、入居者ではなく貸主の負担でリフォームやルームクリーニングを行う義務が発生します。

このほかにも、賃貸契約の所得とは別に本業がある場合は、収入源が複数となるため、毎年あわせて確定申告をしなければいけません。不動産を持っていれば固定資産税が発生するため、それに対する支払いも忘れずに行うようにしましょう。

もしアパート経営をするのであれば、借地借家法や退去時の原状回復に関する各自治体の条例、国土交通省のガイドラインなど、賃貸経営を行ううえで必要な法律や知識を持っておくと便利です。

アパート経営を行う際は、入所者の退去時に立ち会わなければいけません。退去の立会いでは、荷物がすべて運び出されたかどうかの確認を行い、入居者から最後にカギを受け取ります。退去後には、修繕箇所がないかどうかもあわせて確認します。

なかにはゴミ屋敷化など、新しい入居者に対してマイナスイメージを持たれかねないほどのクリーニングが必要なケースもあります。

ひとりで対応しきれないほどの状態であれば、ルームクリーニングをプロに任せるのもひとつの方法でしょう。明らかに入居者による故障や破損、汚れであれば、入居者へクリーニング費を請求することもできます。

アパート経営に向いているのは、どういう方が挙げられるのでしょうか。ここでは、アパート経営に比較的向いている方の特徴について、詳しく解説していきます。

人によっては、アパート経営に華やかなイメージを持っているかもしれませんが、実際のアパート経営は、地味な作業の継続が業務のほとんどを占めます。

たとえば、建物にある花壇の整備や草むしり、掃き掃除をはじめとして、収支管理や書類の作成、確定申告など、華やかさとは遠い作業を確実にこなさなければなりません。

したがって、デスクワークなどの仕事でも苦とせず、毎日こまめにできる方のほうが、アパート経営に向いているといえます。反対に、アパート経営に夢ばかり見てしまうようだと、想像と現実の差から運営が回らず、上手くいかない可能性が高いです。

アパート経営はすぐに結果を急ぐことなく、長期的な計画を立てられる方のほうが向いていると言えます。なぜなら、アパート経営による家賃収入があっても、安定した不労収入になるまでには時間がかかるからです。

アパートの経営を始めた最初のうちは、ほとんどの家賃収入を建物のローン返済や、修繕費の積み立てなどに回さなければいけません。

逆に、得た収入ですぐに個人的な欲望を満たそうとする方や、早く結果を得たい気持ちが強い方は、アパート経営には向いていないかもしれません。

アパート経営にはさまざまなリスクがつきものです。言い換えれば、アパート経営に向いている方とは、常にリスクを軽視せず慎重に行動できる方が挙げられます。

たとえ空室がなく収入があるからと言って、安心というわけではありません。入居者が多ければ多いほど、家賃滞納や近所トラブル、災害時の対処など、やらなければいけないタスクは増えるものです。

アパート経営を始める際は、それらのリスクがあることを事前に把握し、万が一なにかしらのトラブルが発生しても冷静に対処できる能力が必要です。

人づきあいが問題なくできる、もしくは苦にならないタイプの方であれば、アパート経営も問題なくできるでしょう。アパート経営をしていくなかでは、入居者とコミュニケーションを取らなければいけない場面もたくさんあります。

友人や親友のように親しくなる必要はありませんが、設備の不具合やトラブルが発生したときなど、円滑にやり取りできるような適度な距離を保てるとよいでしょう。

入居希望者や入居者からの印象がよい大家のアパートのほうが、満室状態を維持しやすい傾向があります。反対に、なるべく人とコミュニケーションは取りたくない、人と関わるのが苦手な方だと、アパート経営は難しいかもしれません。

アパート経営は相続税対策になるので、相続税対策で土地活用したいと考える方にはおすすめです。アパート経営の収益は比較的そこまで大きくないので、節税対策としてはかなり有効です。

ただし利回りの高さのみを重視すぎてしまうと、かえって入居者数が減るおそれもあるので注意しなければいけません。アパート経営では、入居者の気持ちを考えて経営するようにしましょう。

アパート経営を行うには、気を付けなければいけない点がいくつかあります。ここでは、アパート経営をするうえで、失敗しないコツについていくつかご紹介します。

アパート経営をする際は、楽観的なシミュレーションはしないように注意しましょう。アパート経営は、物件を建ててからが本番です。そこから運営をしていき、入居者を増やすために、常によい環境をつくり続けなければ収益にはなりません。

物件があれば入居者は簡単に増えるだろうとは思わず、あらゆるリスクに対してどのように対処していくか、事前に考えておくことが大切です。

自己資金がまったくない状態からアパート経営を始めると、初期時点でつまずいて失敗しやすくなります。そのため、自己資金をある程度貯めてからアパート経営を始めるのがおすすめです。

アパート経営では、物件の購入やランニングコストなど、管理費用が必要となるため、ほとんどの方は金融機関から融資を受けることになります。自己資金がなくてもアパート経営はできますが、借入金の金額が膨れ上がれば、返済困難に陥るおそれもあります。

借入金額が少なければ負担が少なく済み、空室や出費が増えても対応できるでしょう。アパート経営を続けるためにも、自己資金は多いに越したことはありません。

アパート経営をするのであれば、予定しているエリアの市場調査を自分自身でも行うようにしましょう。空室アパートになる原因には、周辺環境の悪さや最寄り駅との距離、スーパーやコンビニなど利用頻度の高い商店の少なさといったものが考えられます。

すでに入居者がいるアパートがあれば、そこに住んでいる住人の様子や立地条件、治安環境などをチェックしてみてください。

いい条件の物件を購入し、継続的に入居者を得たいのであれば、インターネット上だけではなく、必ず現地に足を運んで自分の目で確かめるようにしましょう。

アパート経営に失敗しないためには、常に物件価値を高める意識を持ち続けましょう。アパートを含む建物は、年月が経つにつれ経年劣化や故障などにより、価値自体が下がっていきます。そうなると新規の入居希望者も少なくなり、退去者は増えていくことになります。

アパートの物件価値を落とさないようにするには、定期的なメンテナンスや修繕、リフォームなどを行うのもひとつの手段です。同じ築年数でもリフォームされた部屋のほうが人気は高く、入居者も獲得しやいでしょう。

管理業者にすべて任せすぎてしまうと、メンテナンスが必要な状態を見落としてしまうこともあります。そのため、経営者自身が定期的に建物状態を確認することも大切です。

アパート経営を円滑に進めるためには、管理会社・不動産会社選びがとても重要です。万が一、物件を売却する可能性も考慮し、なるべく実績や経験豊富な不動産会社に依頼するようにしましょう。

先にも述べたように、アパート経営はさまざまなリスクがともない、長期的に入居者を確保するにはそれなりの努力が必要となります。ひとりではなかなか対処できなかったり、知識不足だったりするので、入念に管理会社を選ぶようにしましょう。

今回は、アパート経営を推奨しない言葉が出回る理由とその対処法、失敗しないためのコツなどについて、詳しく紹介してきました。

アパート経営は、高額な借金の発生や、空室が発生すれば収入につながらないなどのデメリットやリスクがありますが、上手く運営すればメリットもたくさんあります。

たとえば、相続税対策で土地活用したいと考える方には、とくにアパート経営がおすすめでしょう。最近では、普段は会社員として働きながら、副職として不動産経営をする方も増加傾向にあります。

入居者を継続的に確保するためのメンテナンス実施や、経験豊富な管理会社の選定など、今回の記事を参考に、ぜひアパート経営にチャレンジしてみてください。