2020年11月13日公開
2020年11月13日更新
京都で駐車場経営を成功させるコツは?始め方/パートナー会社10選も紹介
日本有数の観光地京都で、駐車場経営を成功させるコツを紹介します。基礎的な駐車場経営の始め方や、メリット、デメリットを押さえつつ、京都独特の経営戦略を紹介します。また、後半は駐車場経営に不可欠な、パートナー会社10社の紹介です。
京都で駐車場経営するための基礎知識
日本有数の観光地京都は、一年中日本全国から観光客が訪れます。誰もが一度は訪れてみたい京都は、駐車場需要が高いのです。では、京都で駐車場経営を始めるには、どのような場所でどんな形態の駐車場が、収益を上げられるのでしょうか?今回は、京都で駐車場経営を成功させるコツ、始め方を解説します。
更に、京都の駐車場経営で必要不可欠な、パートナー会社10選も紹介していきます。
駐車場経営の始め方
駐車場経営は、土地さえあれば誰でも始めることができます。相続で土地を受け継いだものの、土地活用をせずに毎月固定資産税などの固定費を払っているなら、駐車場経営はお勧めです。駐車場経営を始めるには、土地に砂利やアスファルトを敷いて整備し、区画線や車止め、フェンスや看板などを設置すれば、駐車場完成です。
その後、駐車場を借りる賃借人を募集し、契約していきます。賃借期間が始まり、毎月賃料収入が入ってくれば、立派な駐車場経営です。尚、賃借人募集や駐車場管理を、不動産会社や管理会社に任せるなど選択肢はありますが、先述がおおまかな駐車場経営の始め方です。
駐車場経営のメリット・デメリット
駐車場経営のメリットは、主に下記3つです。
- 初期投資が安価で済む
- 投資リスクが低い
- 土地活用の柔軟性
駐車場経営の初期投資は、安価です。土地を所有していたら、なおさらです。土地を所有していない場合、土地購入費用は掛かりますが、青空駐車場であれば建物不要なので安価に済みます。次に投資リスクは低く、失敗しても負債は少なく済みます。
青空駐車場のように建物がなければ、天災地変の影響も受けにくく、メンテナンス費用も掛かりません。土地に関しては、利便性のよい場所を取得する必要なく、駅から離れた場所でも需要大で土地取得も難しくありません。最後に、土地活用の柔軟性が高くなります。
一時的に駐車場として収益を上げ、将来はアパート建設、戸建て分譲地として売却したりと、選択肢を持ちながら経営できるのもメリットです。
次に駐車場経営のデメリットは、主に下記3つです。
- トラブルが起きる可能性がある
- 節税のメリットは殆どない
- 収益性は高くない
駐車場内の車上荒らしや無断駐車の問題など、トラブルが起きる可能性があります。そのようなトラブルに、都度対処することがデメリットです。次に、節税のメリットは殆どありません。駐車場は宅地ではなく更地評価となる為、固定資産税の軽減はありません。
最後に、収益性は決して高くはありません。土地利用効率の低さが原因です。平面駐車場の場合に、1フロア分しか土地利用が出来ない為、アパートに比べると土地の利用効率は低く、収益性は落ちます。駐車場の収益性を上げるには、駐車場の稼働率を高い水準で維持し続けることが必要です。
駐車場経営の種類
駐車場経営は、大きく2種類に分類できます。月極駐車場経営とコインパーキング(時間貸し)経営です。月極駐車場は、毎月決まった賃料を賃借人から得て、契約は月単位となります。立地は駅近・繁華街から、公共交通が不便な住宅街等までさまざまです。
一方、コインパーキング経営は、不特定多数の駐車場利用者から時間制料金にて、利用料を得る方式です。立地によって時間設定や料金設定はさまざまです。コインパーキングは、駅近、繁華街、大型商業施設の近く、観光地など一時利用が多く見込めるエリアに設置されます。
京都の駐車場経営はコインパーキングがおすすめ
京都で駐車場経営を始めるなら、月極駐車場で地元顧客を狙うより、コインパーキングで、観光客を狙う方が経営的にはお勧めです。理由は、京都は日本有数の観光地です。京都市内は、電車やバスなど交通機関が充実していますが、京都市内を外れた有名な神社仏閣などの観光地を効率よく回るのに、レンタカーの需要が高いのです。
レンタカーの需要が高いので、当然に一時的な駐車スペースの需要が高くなるのです。因みに、京都市内は交通渋滞が多く、地元の人はマイカーよりも、電車やバスなど公共交通の利用が多くなります。したがってマイカーを使わないので、月極駐車場の需要は低くなります。一方、京都はレンタカーの駐車需要が高いので、コインパーキングがお勧めとなるのです。
京都の駐車場経営の収入シミュレーション
ここでは、京都で駐車場経営を行う場合の、収入シミュレーションを紹介します。
立地は、JR京都駅周辺とします。
月極駐車場のシミュレーション
○駐車台数10台
○賃料月額11,000円
○稼働率は100%
11,000(円)×10(台)×12(か月)=1,320,000(円)
上記計算式により、年間賃料は132万円となります。
コインパーキングのシミュレーション
○駐車台数10台
○利用料金は1時間300円とする(最大料金の適用なし)
○稼働率は50%
300(円)×24(時間)×10(台)×50(%)×365(日)=13,140,000(円)
上記計算式により、年間賃料は13,140,000円となります。
上記シミュレーションを比較すると、収入ではコインパーキングが高いのは明らかです。
京都の駐車場経営の売り物件
ここでは、現在売り出し中の駐車場用地を紹介します。
①京都市山科区『月極駐車場 57365㎡』
『販売価格』3,500万円、『表面利回り』5.57%、『想定年間年収』195万円、『立地』京都市山科区 、『交通』京阪京津線 四宮駅 徒歩21分
②上京区土御門町『コインパーキング 149.44㎡』
『販売価格』8,980万円、『表面利回り』1.20%、『想定年間年収』108万円、『立地』京都市上京区 、『交通』京都市営烏丸線 今出川駅 徒歩11分
③五条大宮下ル『コインパーキング 356.55㎡』
『販売価格』15,800万円、『表面利回り』1.55%、『想定年間年収』246万円、『立地』京都市下京区 、『交通』JR山陰本線 丹波口駅 徒歩10分
京都で駐車場経営を成功させるコツ
これまで京都の駐車場経営は、コインパーキングがお勧めと紹介しました。では、京都で駐車場経営を成功させる具体的な戦略は、何でしょうか?ここでは、京都で駐車場経営を成功させる4つのコツを解説します。
①ニーズの高いエリアで駐車場経営を始める
京都は、コインパーキングの需要が高いエリアであるからこそ、競合駐車場も多く存在します。他のコインパーキングが集中しているエリアで始めようとすると、初期費用として土地の価格や賃料が高かったりします。またコインパーキング稼働開始後は、空車率が高くなり、価格競争で利益が下がる可能性もあります。
したがって、比較的駐車場が多い清水寺・金閣寺・八坂神社などの人気観光スポットより、有名な観光地ではあるが駐車場が少ない所、若しくは穴場的な観光地の傍を狙うのがおすすめです。
②駐車場料金は満車率の高い物件を参考にする
コインパーキング成功のカギは、料金設定です。安すぎても儲からないし、高すぎても稼働率が下がって儲かりません。では最初に何をするかというと、経営するコインパーキングと周辺コインパーキングを比較して、立地の良さや駐車のしやすさなど優劣をつけていきます。
例えば、周辺エリアで満車率が高い、コインパーキングの料金をリサーチします。満車率が高いコインパーキングの立地を参考に、優劣判断をします。立地的に優れていれば、料金設定は高めで、逆に劣る部分があれば料金設定を安めに設定します。コインパーキング利用者の立場になって、料金設定することが大事です。
③京都の利用客が求める駐車場のイメージを把握する
京都でコインパーキングを利用するのは、主に観光客です。コインパーキングがどんな観光施設の傍かで、時間設定や料金設定を変えていきます。例えば、滞在時間がおおよそ1時間程度の、神社仏閣傍のコインパーキングでは、30分単位の時間設定にします。
また、長期的な滞在が見込まれる清水寺や嵐山などの、コインパーキングでは最大料金を設定します。利用者は料金を気にせず観光できます。更に、多くの口コミサイト等で”お勧め駐車場”として紹介されれば、利用客増にも繋がります。
④複数の業者に相談し経営プランを比較する
駐車場経営も素人が始めると、失敗する可能性は高くなります。そこで、複数の駐車場経営のパートナー会社に相談することも大事です。素人では思いつかない駐車場経営の戦略や、経営プランを知ることができます。複数比較し、自身に合ったパートナー会社を決めることも、成功に導くコツの一つとなります。
京都の駐車場経営パートナー会社10選
ここでは、お勧めのパートナー会社10選を紹介していきます。パートナー会社選びも、経営を成功させる重要なポイントです。
①アパルトマンイクシーズ(タイムパーキング)
対応エリア | 全国 |
サポート内容 | 24時間トラブルに対応、機械のメンテナンス、清掃など |
強み | 綺麗で停めやすい駐車場、安心の24時間管理、 データ管理・現地調査、不動産の幅広い活用 |
費用 | 土地借り上げであれば初期費用は0円 |
実績 | 全国に13,000台以上の駐⾞場を運営 |
お問い合わせ先 | 06-6821-3500 |
所在地(会社概要) | 大阪府吹田市垂水町3-33-17 アパルトマンイクシーズ本社ビル |
アパルトマンイクシーズは、コインパーキング専門の会社です。看板が見やすい、車路が広い、照明が明るいなど利用者の視点に立った駐車場作りが特徴です。また、サポート体制も充実しており、24時間電話でのトラブル対応、定期的な機械点検と清掃、周辺調査を兼ねた経営アドバイスなどを行います。
更に、コインパーキングのみならず、レンタルボックスなどを併設するなど、幅広い土地活用提案も特徴です。尚、駐車場経営の方式は借り上げ方式か、自主管理方式を選べます。
②テクハン(BooBooPark)
対応エリア | 近畿圏 |
サポート内容 | 24時間トラブルに対応 |
強み | 周辺調査の徹底、利用者が使いやすい駐車場作り |
費用 | 土地賃貸借方式であれば初期費用は0円 |
実績 | 現在近畿圏で500箇所以上稼働中 |
お問い合わせ先 | 075-823-0001 |
所在地(会社概要) | 京都市中京区西ノ京北聖町10番地の2 |
テクハンは、近畿圏中心で主にコインパーキングを展開しています。狭小地変形地の駐車場から、ビルの大規模駐車場まで幅広く取り扱っています。活用事例もさまざまで、有名な観光地・マンションの一角・月極駐車場の一部をコインパーキングにしたりと、効率よく土地活用できる提案もしています。
また、テクハンは時代に合わせた駐車場経営をしています。例えば駐車場をホットスポットにWi-Fiの導入、利用者に便利な決済システムのクレジットカード導入、LED照明導入などです。尚、駐車場運営方式は、賃貸借方式・自主管理方式・共同運営方式があります。
③コンセプト
対応エリア | 京都市内 |
サポート内容 | 駐車場内の清掃・機械メンテナンス・集金、定期巡回 |
強み | 京都市内に特化、地元に強い |
費用 | 土地借り上げ式のみで費用は0円 |
実績 | 京都市内に800箇所以上 |
お問い合わせ先 | 075-341-4444 |
所在地(会社概要) | 京都市下京区河原町通松原上る二丁目富永町368番地 |
コンセプトは、京都市内の駐車場に特化した会社です。土地オーナー向けに、コインパーキングの管理や運営、また駐車場用地の売買を行っています。コインパーキングは、土地借り上げ式のみで、機械メンテナンス、定期巡回、トラブル対応など全て行います。
また、土地活用の提案として、狭小地の活用、マンション・ビル下の活用、月極駐車場との併用なども行います。駐車場の企画・管理・運営の他に、不動産の販売や賃貸、収益不動産の企画提案など、京都市内での土地活用では非常に強みがあります。
④東洋カーマックス
対応エリア | 全国 |
サポート内容 | 清掃、保守、メンテナンスを全て行う |
強み | 案件毎にオーダーメイド提案 |
費用 | 一括借り上げ方式のみで初期費用は0円 |
実績 | 50年で1,000箇所 |
お問い合わせ先 | 06-6363-1101 |
所在地(会社概要) | 大阪府大阪市北区西天満4丁目8番17号 |
東洋カーマックスは、土地活用としてコインパーキングを専門で扱う会社です。土地を預けるのに、企業体力も気になるところです。東洋カーマックスは、三菱UFJフィナンシャルグループに属する企業であるので、安心感があります。
また、東洋カーマックスが選ばれる要因は、土地オーナーごとのオーダーメイド営業、安定の賃料収入、安心の運営管理などがあります。
⑤エイブルパーキング
対応エリア | 東京都・埼玉県・千葉県・茨城県・栃木県・愛知県・大阪府・京都府・兵庫県 |
サポート内容 | 運営、機器管理、清掃、クレーム対応などを行う |
強み | 明るいパーキング作り、安心のエイブルグループ |
費用 | 初期費用は0円 |
実績 | 2019年 12月末現在 全国 537ヶ所 3,848台 |
お問い合わせ先 | 0120-02-8126 |
所在地(会社概要) | 東京都港区元赤坂1-5-5 |
エイブルパーキングは、賃貸不動産事業でおなじみのエイブルグループの会社です。エイブルパーキングの特徴は下記になります。
- 管理体制が万全且つ夜間照明が整備されていて明るい
- 運営や機器メンテナンス、清掃など全てトータルでサポート
- オーナーの費用負担なし
- オーナー自らの事故・トラブルの対応なし
更に、毎月安定の賃料収入を確保。違法駐車の軽減で地域社会に貢献しています。また、駐車場経営後もエイブルグループのノウハウを活かし、土地売却や賃貸、アパート建設など、さまざまな提案ができるのも魅力です。
⑥一般財団法人 京都市都市整備公社
対応エリア | 京都市・大阪市 |
サポート内容 | 清掃・機器管理・ 契約・解約・車庫証明の発行・入金確認を行う。 事故やトラブルにも対応。 |
強み | どんな土地でも駐車場転用可能、地方公共団体との連携 |
費用 | 一括借り上げ式なら初期費用は0円 |
実績 | 直営駐車場164箇所 |
お問い合わせ先 | 075-361-7431 |
所在地(会社概要) | 京都市下京区綾小路通烏丸西入堂侍者町167 |
一般財団法人 京都市都市整備公社は、昭和43年から市営駐車場や観光地の駐車場など、大型駐車場を主に経営しています。強みは豊富な経験と実績があること、環境や地域貢献としての駐車場作りをしていることで、土地を預けるオーナーも安心です。
更に、地方公共団体との連携で法令順守の徹底、知識豊富なスタッフが運営サポート、24時間管理体制です。また、駐車ナビのサイトで、駐車場の空き情報、駐車場へのアクセス方法などの情報提供をしています。更に、キャッシュレス決済、ポイントサービス、EV充電器など時代に合わせた駐車場作りをしています。
⑦タイムズ24(Times)
対応エリア | 全国 |
サポート内容 | 機器の保守、メンテナンス、料金回収、清掃、24時間トラブル対応などを行う |
強み | 日本でのコインパーキング事業の元祖、培われた経験と実績 |
費用 | 一括借り上げ式のみで初期費用は0円 |
実績 | タイムズパーキング台数 500,000台以上 |
お問い合わせ先 | 03-6747-8124 |
所在地(会社概要) | 本社所 東京都品川区西五反田2丁目20番4号 |
タイムズ24は、日本で初のコインパーキング事業を始めた会社です。これまでに培われた経験と実績は相当なものです。更にネームバリューも絶大であるので、オーナーは安心して土地を預けられます。
他に選ばれる理由は、パーク24グループの信頼性や、営業担当の迅速な対応、グループ会社で一貫して駐車場管理をサポートを行います。
⑧エムケイ 警備事業部
対応エリア | 京都府内が中心、関西圏全般 |
サポート内容 | 防犯カメラの設置で管理者が遠隔監視 |
強み | 景観を守る綺麗な駐車場を作る |
費用 | 賃料保証の場合、初期費用は0円 |
実績 | 藤森神社、御香宮神社 |
お問い合わせ先 | 075-694-2190 |
所在地(会社概要) | 京都府京都市南区上鳥羽北花名町1-1 |
エムケイは、京都市内の神社仏閣の駐車場運営を行っている会社です。観光地景勝地の多い京都市内で、その場所の厳かな雰囲気を壊さずに、安く・安全・綺麗な駐車場を作るのがコンセプトです。具体的には、景観と調和した看板の設置や、樹木の根を痛めるアスファルト舗装ではなく、砂利を敷いたり枕木で区画線を作ったりしています。
⑨グッドハウジング
対応エリア | 京都・大阪・東京 |
サポート内容 | オーナーに代わり、24時間365日管理 |
強み | 契約は1年から可能、駐車場経営はオーナーの意向次第で自由度が高い |
費用 | 初期費用は0円 |
実績 | 駐車場400箇所以上 |
お問い合わせ先 | 075-705-4141 |
所在地(会社概要) | 京都市左京区下鴨東本町7番地2 GOOD BLDG. 2F |
グッドハウジングは、土地活用をトータルでサポートする会社です。コインパーキングや月極駐車場、バイク保管庫、レンタル収納と、土地活用に関してさまざま提案できます。コインパーキングでは、土地一括借り上げで毎月安定収入、オーナーの初期費用負担不要、短期契約・狭小地でも可能とのことです。
また、運営管理は24時間お任せで、オーナーの都合で経営ができるのも、土地活用の自由度が高く魅力です。
⑩三菱地所パークス
対応エリア | 全国 |
サポート内容 | 24時間コールセンター、緊急時出動、集金、機器メンテナンス、清掃などを行う |
強み | オーダーメイド型の駐車場サービスで、最適なプランを提案 |
費用 | 初期費用は0円 |
実績 | 駐車管理台数55000台以上 |
お問い合わせ先 | 03-5215-1720 |
所在地(会社概要) | 東京都千代田区三番町5-7 精糖会館3F |
三菱地所パークスは、三菱地所グループの駐車場経営サービスを行う会社です。強みは、これまで培ったデータを元に売り上げや稼働率の向上を実現したり、事業転用のサポートをしたり、初期投資・運営費0円の手間なし経営ができることです。
また、空き家等を駐車場に転用する時に、オーナーの負担なく解体を進められるサービスもあります。
まとめ
京都で駐車場経営をするなら、コインパーキングがお勧めです。パートナー会社は、京都など近畿圏で実績のあるところにするのがベストでしょう。観光客が多い京都ならではの地域性もあるので、パートナー会社は地元企業が無難です。
更にネームバリューが強ければ、利用者にも安心感があります。また経営としては、土地借り上げ式か自主管理かで利益幅や安定感は変わってきます。個人の副業や土地活用であれば、収益は低くても煩わしさがない土地借り上げ式がお勧めです。