コインパーキング投資の利回り・費用は？月極駐車場との比較、リスクも紹介

コインパーキング投資は、今気軽に始められる不動産投資として人気があります。理由は、マンションやアパートなどの不動産投資に比べて、安価に収まるからです。では、コインパーキング投資に掛かる初期費用や具体的な想定利回り、また月極駐車場投資とはどのような違いがあるのでしょうか？

更に、コインパーキング投資に潜むリスクについても紹介し、コインパーキング投資全般について理解を深めていきます。まずは、コインパーキング投資について解説します。

コインパーキング投資には、どんな手法や種類があるのでしょうか？一括借り上げと自己経営について解説します。

一括借り上げとは、土地オーナーがコインパーキングを運営する会社に土地を丸ごと貸し出し、毎月の地代収入を受け取る方式になります。一括借り上げを選ぶと、土地オーナーが運営に関わることはありません。コインパーキングの稼働率に関係なく、毎月一定の地代収入が入ります。

また、コインパーキング設置に掛かる工事費（精算機、ロック板、車止め、照明、防犯カメラなどの設置費用）の負担が土地オーナーにはなく、初期費用は掛かりません（一部接面道路との段差解消工事を負担する場合有）。

そのため、初期費用を抑えたい場合にはおすすめです。

自己経営とは、コインパーキング経営の全ての業務を土地オーナーが行うことです。自己経営だと、コインパーキング経営で得た収入が、全て土地オーナーに入ります。したがって、立地によっては高収益を上げることができるのです。

自己経営にはデメリットが多くあります。まずは、土地オーナーの負担が多いことです。日常的な巡回業務（清掃・料金回収・敷地内点検など）はもちろんのこと、敷地内でのトラブル発生時や駐車機器の故障時は、自ら対応や専門業者を手配する必要があります。特に、敷地内でのトラブルは24時間いつ起きるかわからず、おのずと負担は重くなるのです。

次に、コインパーキング設置に掛かる整地費用や駐車機器の購入や設置費用は、全て自己負担となります。したがって、初期費用は多く掛かります。

総じて、自己経営は収支としてメリットは大きいのですが、その分負担は重くなります。1箇所程度であれば自己経営はおすすめですが、複数個所経営するときは一括借り上げなどもおすすめです。

コインパーキング投資のメリットとデメリットについて解説します。まずはメリットです。
 

• 初期費用は安価に収まる
• 狭小地や変形地でも投資可能
• 稼動率に応じて収入が増える（自営の場合）
• メンテナンスやトラブル対応の手間がない（自己経営の場合）

次に、デメリットです。
 

• 節税対策にはならない
• 地代以上の収入はない（一括借り上げの場合）
• 負担が大きい（自己経営の場合）
• 周辺の状況（競合・施設）により売上が変動しやすい（自己経営の場合）

月極駐車場との違いを挙げていきます。
 

• 利用者は不特定多数
• 高収益が狙える
• 概ね好立地であることが多い

都心部では、若者の車離れがクローズアップされ、車の保有台数は減っていると思いがちです。しかし、実際には年々微増ではありますが、車の保有台数は増えており2021年で約8,207万台となっています。その中でも家庭用の乗用車は年数万台程度増え続けており、昭和41年の統計開始以来一度も減少したことはありません。

車の保有が増えているのは、地方都市における公共交通の不便さです。東京や大阪など大都市圏では、電車やバスなど公共交通が発達していますが、地方都市では鉄道の廃止やバス路線の廃止、及び減便等により、ますます車社会が進んでいるのです。

また、都心部おいては駐車違反の厳罰化などもあり、路上駐車には厳しい対処がされています。したがって、コインパーキングを利用する駐車需要は今後も見込めるのです。

ここでは、コインパーキング投資の収入と利回りについて紹介します。まず、収入についてです。下記例を用いて、実際に自己経営の場合の収入額を計算します。

(例)
車室10台のコインパーキング、利用料1時間400円、稼働率50％の場合、年間収入は幾らか？

400(円)×24(時間)×365(日)×10(台)×50％＝17,520,000円

上記の場合、年間収入は17,520,000円となります。

ここから利回りの計算となります。利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。投資の利回り計算は、手元にどのくらい残ったかがわかる実質利回りにて計算します。計算式は下記になります。

実質利回り＝（年間収入－ランニングコスト）÷（土地価格＋初期費用）✕100

ここからは利回り計算をしていきます。ランニングコストを、年間300万円、土地価格を5,000万円、初期費用を300万円とすると実質利回りは幾らになるか？

〔17,520,000(円)ー3,000,000(円)〕÷〔50,000,000(円)＋3,000,000(円)〕×100％＝2.7％
この場合の実質利回りは2.7％となります。

尚、ランニングコストとは駐車機器のメンテナンス費の年間負担額、土地価格とは土地の購入費用、初期費用とは駐車機器（ロック板・精算機・照明など）やアスファルト整地などの工事費用です。

マンション投資などを都心部で行えば、大抵3％～4％程度の利回りとなるので、2.7％は少々低めの利回りです。土地購入からコインパーキング投資を行う場合は、土地購入費の割合が大きくなるので高利回りを得るには、土地購入費用を抑えられるかがポイントになります。



 

月極駐車場は、駐車場利用者と毎月契約をします。したがって、毎月の収入は利用者の数により決まっています。例えば、10台分の車室があり月額賃料が1万円であれば、月額の収入は10万円がマックスです。収入は安定していますが、収益性は低くなります。

したがって、月額駐車場投資の場合、土地なしの状況から投資をはじめると、収益性が高くない分赤字に陥る可能性は十分あります。しかし、月額駐車場は住宅街など好立地の必要はないので、土地の購入費用を抑えることができ、高稼働率と相場並みの賃料を設定できれば、黒字経営できる可能性もあります。

ここからは、コインパーキング投資に伴う赤字のリスクについて解説します。

まず、土地なしからコインパーキング投資を行うと、利回りは低くなります。利回りが低いのは、コインパーキングは平面のみの土地活用となるので、アパートなどに比べて土地利用効率はよくありません。また、賃料設定もアパートなどに比べて低めです。

土地の購入が現金であればよいのですが、投資用ローンなどを用いた場合は注意が必要です。利回りが低い中で、更に投資用ローンの高い金利負担があると、実質的に赤字になる可能性が高いのです。土地購入からコインパーキング投資を行うのであれば、手持ち資金で賄うのがおすすめです。

 

コインパーキング投資に、節税効果は見込めません。コインパーキングは宅地ではないので、固定資産税等の軽減措置はありません。アパートやマンションの場合は、固定資産税などの軽減措置を受けることができ、所有しているだけで節税効果があるのです。

尚、コインパーキングはアスファルト舗装が多いのですが、この場合は小規模宅地の特例が適用されます。200㎡までの土地について、相続税評価が1/2になる軽減があり、この場合は節税となるのです。

コインパーキングは、駅の近くや繁華街など好立地に多くあります。このような立地には、競合のコインパーキングも多くあります。競合が多ければ、稼働率に影響があります。また、競合が料金の値下げをすれば、値下げをせざる得なくなり収益性は落ちてしまいます。

競合との値下げ合戦に発展したり、競合がオープンし稼働率が下がると、赤字に陥る可能性は十分あるのです。稼働率を落とさず赤字に陥らないためには、周辺の競合調査を随時行い、常に状況を掴んでいくことが重要です。

コインパーキングには多くの維持費が掛かります。下記に挙げていきます。
 

• 固定資産税、都市計画税
• 駐車機器のメンテナンス費
• 駐車機器の修理・交換費

コインパーキング投資は、利回りが低いのと維持費用が掛かるため、資金回収までに長い期間が掛かります。したがって、長期間安定的に経営ができるためには、立地選定が大きなポイントとなります。近隣に病院・役所・大型公園など、短期間では撤退しずらい施設があり、利用者が安定的に見込める立地が理想です。

ここでは、コインパーキング投資を成功させるポイントについて４つ紹介していきます。

まず、先述でも紹介しておりますが、物件の立地やエリア選定です。コインパーキングは、不特定多数の人に利用される必要があるので、おのずと立地は好立地となるのです。

好立地とは、一般的には駅に近い繁華街や市街地で、周辺に買い物できる店舗・病院・クリニックなどの医療機関、会社や事務所があるオフィスビル街です。このような場所では、当然に路上駐車はできず駐車禁止の取り締まりもあるので、コインパーキングに需要があります。

立地は、好立地且つ周辺に競合が少ないのが理想です。若しくは、競合は多くあるがどこも高稼働率であれば需要が見込めます。これらを見極めるには、立地周辺の調査が重要なポイントになります。

次に、エリアについてです。エリアは首都圏、大阪圏など大都市圏や政令指定都市などの人口が多いエリアや、有名な観光地の傍や駒沢公園など、多くの人が訪れるところの傍もおすすめです。

コインパーキングには、立地による利便性も重要なポイントです。目的地までの距離や、行きやすい道順であるかも重要となるのです。コインパーキングから目的地まで遠すぎたり、道順がわかりにくくては、稼働率は上がらないのです。また、接面道路からの視認性や誘導看板の視認性もポイントとなります。

コインパーキングの利用者は、駐車場を探しながら運転するので視認しやすい場所に看板が必要です。利用者を、コインパーキングに誘導する看板の存在も重要です。

コインパーキングの候補地は、空き地のみではありません。空き家であれば解体して更地にすれば、コインパーキングにできます。したがって、空き家を含めた物件選びをするとよいのです。空き家の場合は、解体費を負担することがあります。

尚、解体費は建物の構造や、解体する敷地への重機の入りやすさ、廃材の搬出のしやすさなど解体に手間を要した分、解体費は高くなる傾向があります。解体業者は、インターネットを駆使し手配できるので、事前に見積もりを取ることができます。
 

コインパーキングで堅実に収益を得るなら、一括借り上げがおすすめです。一括借り上げは、コインパーキングの会社と土地の賃貸借の契約ができれば、契約期間中の賃料収入は確保されます。従来、コインパーキングは稼働率で売上げが変わり不安定ですが、一括借り上げであれば安定します。

しかし一括借り上げの場合、賃料設定にもよりますが、自己経営に比べると収益性は下がります。したがって、一般的に高利回りを期待することはできません。更に利回りが低くなる分、投資資金の回収期間が長期間となります。

一括借り上げでコインパーキング投資を行うのならば、長期間利用者が見込める立地でなければなりません。

ここでは、コインパーキング投資の成功・失敗事例について解説します。

コインパーキング投資は、土地探しが重要なポイントになります。東京在住のAさんは、現在50車室分のコインパーキングを経営しています。Aさんがコインパーキング投資を行う際の土地の探し方は、空地だけに絞らず古家付の物件も視野に入れています。

空き家の解体は地主にとっては面倒であるので、その分価格を割り引けることもあり、初期費用が安く済む場合もあるのです。空き家は市街地の好立地にあるケースも多く、不動産会社を通じて交渉を行っていきます。時間が掛かるケースが多いのですが、初期費用を抑えることができれば高利回りを得ることができるのです。

Aさんは、安易に土地には手を出さず、購入前には緻密な周辺調査を行います。万が一調査中に他の誰かに買われてしまっても、気にはしません。自身が納得がいくまで調査した土地のみしか購入していないので、Aさんのコインパーキング経営は成功しています。

次は、コインパーキング投資の失敗事例です。これは安易に土地を購入し、早期に撤退を余儀なくされたエピソードです。千葉に住むBさんは、5年前に多額の現金を相続しました。しばらくは手元に置いていたのですが、ある日知人にコインパーキング投資を勧められました。

聞くと、その友人は既にコインパーキング投資で成功を収めていました。Bさんも投資には興味を持ち始めていた時期であったので、友人に勧めるがままコインパーキング投資を始めようと決心しました。しかし、土地の購入に落とし穴があったのです。専門家には相談したものの、充分な調査をせずに土地を購入し、コインパーキングを始めてしまいました。

実は、その土地周辺にはコインパーキングが乱立し、競争が激しい立地でした。各競合は稼働率を上げようと躍起で、最終的には値下げ合戦となりました。当然に、Bさんのコインパーキングも値下げ合戦に巻き込まれ、収支は毎月赤字です。

このままでは貯蓄を切り崩すだけになるので、コインパーキングを辞めて土地を売却しました。これにより、Bさんは多額の損失を被りました。安易な投資は、失敗に繋がるケースが多いのです。

これまでコインパーキング投資について解説を続けてきましたが、コインパーキング以外にも投資商品は多くあります。ここでは、コインパーキング投資以外の投資商品と、その比較について解説していきます。

まずは、太陽光発電投資です。太陽光発電とは、太陽光を遮るものが少ない広大な土地に、ソーラーパネルを設置し発電することです。国が行っているFIT制度（固定価格買取制度）により、固定価格で電力会社に売電できます。

このFIT価格は近年下落傾向にあるものの、ソーラーパネル価格の下落があり、依然として収支性がよいことから、太陽光発電は人気の投資商品です。太陽光発電のメリットは、長期間安定して収入を得られることと、オーナーに管理の手間が掛からないことです。

太陽光発電投資には、いくつかの種類があります。土地を丸ごと貸して発電自体は運営会社が行う土地一括借り上げ式や、太陽光発電会社が用意した、土地と太陽光発電施設が全てセットになった商品に投資する方法などがあります。

他には、自己経営方式として土地と太陽光発電に関する機器（ソーラーパネル、電力供給施設、防犯カメラなど）を全て購入し、運営する方法があります。この場合、メンテナンスや修理のたびに専門業者を手配する必要があります。

太陽光発電のデメリットは、土地購入費やソーラーパネルなどの購入費用は高額となり、リスクは高いことです。次に、太陽光発電投資で安易に短期間で儲かるなどど謳う、詐欺まがいの悪徳業者も多いということです。

太陽光投資を行うときは、会社の沿革やこれまでの事業実績などをよく調査し、信用のおける会社であるのかよく確認することが必要です。

土地なしから太陽光発電投資を行った場合の利回りは、表面利回りでおおよそ10％前後と言われています。太陽光発電の売電価格はFIT制度が始まって以降、年々下落しているのですが、太陽光発電に必要なソーラーパネルも下落しており、利回りの平均値はここ10年程ほぼ変わっていません。

先述の例でコインパーキング投資の表面利回りを計算すると、2.7％となります。利回りの数字だけで比較すると、太陽光発電の方が圧倒的に高いのがわかります。太陽光発電の利回りが良い理由は、土地の取得費が安いことです。太陽光発電は広大な土地が必要ですが、立地は人があまり住んでいない田舎立地が殆どであるので土地代が安いのです。

反対に、コインパーキングは地価が高いエリアとなり、土地の取得費が掛かります。機器類に関しては太陽光発電の方が高いのですが、土地の取得費までには及ばず、総じて太陽光の方が利回りがよくなるのです。但し、太陽光発電は晴天率に影響されたり、台風などの災害に弱いので、高利回りですが自然相手になるのでリスクは大きいのです。

続いて、コインランドリー投資です。コインランドリーは、テナントで事業用スペースを借り、洗濯機や乾燥機などを設置し、利用者から各機器の利用料金が収入となる投資です。コインランドリーは、初期投資が掛かります。主に業務用の洗濯機や乾燥機、料金の支払いは硬貨のみの場合も多いので両替機の購入費や、店舗内の内装工事費です。

また、最近では専用のICカードで支払いできる機種もあるので、チャージできる機能が両替機についていることもあります。

コインランドリーの収益が安定するには、時間が掛かります。理由は、コインランドリーが地域に根付き、特定の利用者がつくまで時間が掛かるからです。更に、コインランドリーの商圏は狭く、近所の人が徒歩や自転車で利用するケースが殆どです。

したがって、立地としては集合住宅が多く立ち並ぶところが理想です。マンションが多ければ、その分地域に住む住民が多く、利用者を多く募れる可能性が高いのです。コインランドリーは、家庭では洗濯できない布団や毛布など大型の洗濯物が洗えるのが魅力です。

その利便性が認知されれば、リピーターの顧客が確保でき収益が安定してくるのです。コインランドリーは、収益が安定するのに多少時間が掛かりますが、立地を間違わず辛抱強く経営すれば、成功する可能性は高くなります。

トランクルームとは、個人や法人などが所有する荷物を保管する収納スペースのことです。トランクルームの種類は、ビル内等に空調が効いたスペースを提供する屋内型や、屋外に置かれたコンテナ内に収納スペースを提供する屋外型があります。更に最近屋内型の中には、荷物の出し入れをスマホ操作でいつでも宅配してくれる屋内型の宅配バージョンもあります。

トランクルームは、都心部では屋内型が多く、郊外は屋外型が多くあります。尚、トランクルーム投資に向いているのは屋外型になります。トランクルーム投資にも、一括借り上げや自己経営がありますが、土地の取得費を考慮すると郊外立地が適しています。

トランクルームのメリットは、アパートやマンションに比べて初期投資が安価であること、一度利用者が決まれば長期間利用するケースが多いので、経営が安定化しやすいことです。他にも、コンテナ自体が丈夫であるのでメンテナンス費が殆ど掛からないことです。

デメリットは、収益性が低いことで、アパートやマンションに比べると賃料設定は低くなります。また、アパートなどど違い宅地ではないので固定資産税等の軽減措置はなく固定費は掛かります。

したがって、土地の取得をローンで資金調達した場合、金利負担額にもよりますが、一括借り上げのときや、自己経営でも稼働率が低いときは、赤字になる可能性があります。トランクルーム投資を土地なしから行う場合、土地は手持ち資金で購入できるものがおすすめです。

土地なしから始めるコインパーキング投資は、土地購入費が掛かることから初期費用が高く、利回りは低くなるのが一般的です。したがって、長期間安定的に需要が見込める土地選びが重要なポイントになります。初期費用が大きい分リスクも大きいので、土地取得時は専門家の意見を聞きながら慎重に調査等を行いましょう。