駐車場経営における管理委託とは？費用の相場/収入/必要性も解説

駐車場経営の管理方法は、大きく3種類あります。自己管理、管理委託、一括借り上げです。自己管理は、オーナーの負担が多いが利益は一番取れます。反対に、一括借り上げはオーナーの負担は全くないが、利益は薄いです。では、その中間にある管理委託とはいったい何でしょうか？また、管理委託の必要性やメリット、更に管理委託料の相場や、失敗しないための注意点を解説します。

ここからは、管理委託について解説する前に、駐車場経営に関する基礎知識を簡単に紹介します。その後、管理委託についての解説に進みます。

まず、駐車場経営のメリットは以下のとおりです。

 

• 初期投資が安価で済む
• 投資リスクが低い
• 土地活用の柔軟性

• トラブルが起きる可能性がある
• 節税のメリットは殆どない
• 収益性は高くない

月極駐車場経営の場合は、初期費用が掛かります。コインパーキングの場合は、殆どの契約が一括借り上げの為、駐車場設置に掛かる工事費用は掛かりません。しかし、自主管理や管理委託をする場合、設置工事費用が掛かります。ここでは、月極駐車場を設置する場合の初期費用を紹介します。
 

月極駐車場設置の初期費用は、以下のとおりに計算できます。

（条件）

• 10台分の駐車場設置
• 駐車場の広さは240㎡

• 土地の整備に関する費用
• 看板や照明などの設置費用

• 整地＋アスファルト舗装  5,000円／㎡
• ライン引き　10,000円／台
• 駐車番号表示　1,000円／台
• 車止めブロック　5,000円／個

• 看板設置費用　20万円前後
• 照明設置費用　15万円前後

駐車場経営の利回りとは、駐車場の設置など初期投資をした金額に対して、年間でどのくらいの利益があがったかを表す数字です。利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。1000万円投資して、年間100万円の収益があった場合、表面利回りは10％となります。

また実質利回りは、100万円から経費を差し引いた数字で計算します。経費を仮に20万とし100万円から差し引くと利益は80万円です。つまり、この場合実質利回りは、（80万円÷1000万円）８％ということになります。

ここからは、今回の本題である管理委託に関して、解説を進めていきます。

駐車場経営の管理には、管理委託の他に、自己経営や一括借り上げがありますが、これらとの違いは何でしょうか。まず、自己経営に関しては、駐車場の土地の取得や、駐車場の設置工事を自ら行います。更に、経営開始後は賃借人の募集・契約・集金業務や、敷地内の清掃等、全てをオーナー自らが行います。

管理会社に委託していない分、駐車場の収益は一番上げやすいのですが、負担やリスクが大きくなります。特に、駐車場経営の業務が大変で、まず賃借人の募集は苦労します。その後も契約や集金等で、賃借人との面倒なやり取りを全て行います。小規模な駐車場であれば成り立ちますが、大規模な駐車場ではオーナー自らの負担が重くなります。

次に、一括借り上げは、土地まるごと駐車場管理会社に貸してしまい、月毎に一定の土地使用料を得る形態です。これは、駐車場の収益に関係なく、安定して収入を得ることができます。収益は少なくなりますが、駐車場経営に一切着手することはありません。

ここでは、３つの経営方式による1か月の収入を、シミュレーションしていきます。

（条件）

• 駐車できる台数は10台
• 月の賃料は10,000円
• 管理委託料は、賃料収入の10％
• 一括借り上げの土地賃料は月70,000円

ここからは、駐車場経営を管理委託で行う必要性と、メリットを解説していきます。管理委託はメリットも多いので、複数個所駐車場経営する場合などお勧めです。

駐車場の初期費用は、基本自己負担の場合が殆どです。しかし、管理会社によっては、駐車場設置に掛かる初期費用を、一部負担か全額負担してくれることもあります。したがって、初期費用が抑えられることもあるのです。

駐車場の新規契約者を、個人で探すのは大変です。また、駐車場の契約をする場合は、契約者と対面し契約書を交わすなど、事務作業が多々あります。しかし、管理委託にすることで、契約書取り付けなどの事務作業や、賃借人の募集など全て行ってくれます。

管理会社には、店舗やインターネットなどを駆使し、新規契約者を探す能力があります。他にも、解約時の手続きや、空きが出た場合の新規募集も即行ってくれます。オーナー個人で、不動産会社や個人のお客様からの問い合わせに、全て対応するのは大変ですが、管理委託であればそれらの負担は全くありません。

滞納者への対応は、オーナーにとっては一番頭が痛い問題です。個人で駐車場経営する場合、滞納者がいると収益や利回りは悪くなり、経営悪化する可能性があります。滞納者には、まず滞納についての督促状を送付することになりますが、それでも従わない契約者もいます。

賃料の督促というのは、対応が難しい問題であるのです。このような問題も管理会社に委託をすれば、全て個人で対応する必要なく、全て管理会社が対応してくれます。管理会社は、滞納者への対応ノウハウがあるので安心です。また、第3者が入ることにより解決のスピード上がることがあるのです。
 

駐車場契約者からのクレームも、オーナーにとっては頭の痛い問題です。クレームやトラブルなく、平穏に経営ができるのが一番よいのですが、問題が起きてしまった時には対応をしなければなりません。例えば、駐車場内で車上荒らしに遭ってしまった、不法占拠者が駐車している、不法投棄があったなどです。

駐車場は24時間いつでも利用できるので、いつクレームやトラブルの連絡が入るかわからず、オーナー自らが全て対応するのは大変です。こんなときに、管理委託をしておけば安心で、管理会社には、24時間で対応できる問合せ窓口があります。クレームやトラブルは、管理会社が解決するのでオーナーは安心です。

駐車場内を常に綺麗な状態に保つのも、意外と大変です。煙草の吸殻など、ゴミが捨てられてしまったり、夏場は雑草が成長するスピードが速いので、草取りも一苦労です。オーナーが近所に住んでいれば、常に清掃はできるのですが、遠方の場合はこまめな清掃は困難です。

こんな時も管理委託にしておけば、管理会社はこまめに巡回をしてくれるので、駐車場内の状況を常に把握し、雑草等の除去も小まめにできます。また、不法投棄、不法駐車などのトラブルにも気づきやすくなり、防犯対策にもなります。

常に、綺麗で利用しやすい駐車場を維持できることで、利用者も常に気持ちよく使えます。そのことで、利用者離れを防止することができるので、ゆくゆくは安定した経営に繋がってきます。

駐車場設備に不具合があった場合、即対応してもらえるのもメリットです。例えば、機械式立体駐車場で機械の不具合を対応するのに、機械設備の専門職ではないオーナー個人では難しいです。その都度、設備業者の手配やお客様への対応を考えると、オーナーとしては煩わしいことです。

しかし、管理委託にすれば、不具合があった場合も管理会社から即設備業者に連絡し、対応ができるので安心です。

客観的視点から、駐車場の不備をチェックしてもらえるのも、オーナーにとっては大きなメリットです。日常的に見慣れた風景となってしまうと、駐車区画線が消えかかっていたり、敷地を囲むフェンスが壊れかけていたりと、ちょっとした不備に気づかないこともあります。

そこで、管理会社の客観的な視点が入ることで、オーナー自身では気づかない不備を指摘できたり、より快適で使いやすい駐車場になります。管理会社は、プロの鋭い視点且つお客様目線で、冷静に指摘します。安定した駐車場経営をするには、大切なことです。

ここからは、駐車場経営を管理委託で行う場合の維持費を解説します。固定資産税、管理費用、広告費について紹介していきます。

駐車場経営は、基本土地を所有することになるので、固定資産税・都市計画税が掛かります。固定資産税は、毎年1月1日時点に不動産や土地を所有していると掛かります。市町村が、固定資産税評価額を元に税額を算出し、毎年4月頃納税者に通知が届きます。

尚、宅地などの場合は税額の減免がありますが、駐車場の場合は更地評価となるので税額の減免はなく、税率は1.4％となります。

月極駐車場を管理委託する場合、月毎の管理費用と、新規利用者との契約を結んだ時の手数料が掛かります。管理費用は、契約する管理会社によって異なります。管理委託を検討する場合、複数社に見積もりを取るのがよいでしょう。

月毎の管理費用の相場は、賃料収入の5～10％となります。また、新規利用者契約時の手数料の相場は、駐車場賃料の1か月相当となります。因みに管理費用に関しては、契約を取りたいがために、相場よりも安く設定している業者もなかにはあります。

しかし、いざ任せてみたら、クレームやトラブル時に全く対応しなかったり、日常の管理もいい加減であったりする可能性があります。管理費用の安さだけの優先ではなく、管理運営に必要不可欠な日常業務や、トラブル時にしっかりと対応してくれることも考慮しましょう。

駐車場の新規募集をするにあたり、管理会社に宣伝広告を依頼することができます。この場合、管理会社に別途広告費を払うこともあります。但し、管理会社によって対応が違います。更に、管理会社がインターネット上での募集や宣伝をしますが、基本は無料で行っているケースが殆どです。

ここからは、駐車場経営を管理委託で行う際の、注意点と対策を解説していきます。

管理委託に関する注意点は下記のとおりです。

 

• 管理会社との契約をしっかりと確認する
• 複数社に見積もりを取り比較検討する
• 固定資産税等を考慮した事業計画を立てる

ここでは駐車場経営の管理委託で、失敗しないための対策を紹介します。
 

• 需要が見込める立地か見極める
• 道路幅や駐車スペースの大きさが適正かどうかを確認する
• 駐車場の料金は相場並みか、周辺を調べる
• 賃料は口座引き落としにして滞納を極力防ぐ
• 稼働率を50～80％で想定する

一つ目は、需要が見込める立地であるかを見極めることです。駐車場経営で収益を上げたくても、予定立地の周辺に需要がなければ経営は成り立ちません。需要の見極め方法は、駐車場検索サイトにて駐車場がどの程度設置されているか確認します。

既に数か所設置があるようであれば、需要が見込める立地の可能性があります。また、現地周辺の駐車状況も実際に見に行きます。周辺駐車場が、満車や満車に近い稼働率であると確認できれば、潜在的な駐車場需要があると判断できます。更に、駐車場サイトには掲載されていない駐車場もあるので、周辺は細かく調査します。

仮に、駐車場が多すぎる場合は、供給過剰になっている可能性があるので、その立地で参入しても価格競争が起き、事業が成り立つか微妙です。月極駐車場であれば近隣の地元不動産会社を訪れ、立地周辺の駐車場需要についてヒアリングするのも有効な方法です。
 

二つ目は、駐車場の隣接する道路が狭すぎないか、また駐車しやすい広いスペースを確保しているかも重要です。駐車場に面する道路が狭すぎると、駐車場までのアクセスも一苦労ですし、入りにくいという印象をドライバーに持たれてしまいます。それにより、駐車場の稼働率が下がってしまいます。

また、駐車スペースは幅2.5ｍ×奥行6ｍを確保しますが、特に横幅が広いに越したことはありません。仮に駐車技術に自信ない人の場合、横幅が狭い駐車場よりは広い駐車場の方が、他の車との接触をあまり心配せずに駐車できるので、安心感があります。したがって、全てのドライバーにとって、停めやすい駐車場であるかも大事なポイントです。

三つ目は、駐車場の料金は相場並みか、周辺を調べます。駐車場の利用者が、駐車場を借りる際に、一番見るところは料金です。例えば、A駐車場とB駐車場が同じような立地でありながら、A駐車場10,000円、B駐車場13,000円であったなら、利用者はA駐車場を選ぶでしょう。

周辺相場が、10,000円のところ、13,000円で募集しても、賃借人は集まりません。駐車場料金設定時は、周辺相場等を見ながら、慎重に設定することが重要です。

四つ目は、賃料は口座引き落としにして、滞納を極力防ぐことです。引き落としにするのは、賃料の徴収が楽であるからです。仮に、滞納者がいると駐車場経営に大きく影響します。また、滞納者の取り立ては一苦労で、督促状や弁護士をたてると、オーナーの負担が大きくなります。

最後に、稼働率は高水準で想定せずに、50％～80％で想定します。駐車場が常時満車で稼働することはありません。稼働率を低く見積もった状態で、駐車場経営の事業計画を立てて、経営が成り立つかが大事なのです。

理由は、賃料収入が想定よりも少ない時に、必要経費の支払いができなくなります。したがって、駐車場稼働率を50％～80％の収支をシミュレーションし、収益は黒字なのか赤字なのかを知っておく必要があります。事前に準備をしておくことで、いざ上記のような事態になった場合に、冷静に判断ができるのです。


 

ここからは、駐車場経営の管理委託契約書についてご紹介します。
管理委託契約書には、主に下記事項の記載があります。

１ 当事者の表示 委託者 （甲）  受託者 （乙） 
２ 契約期間
３ 管理物件の表示 
４ 管理物件の賃貸条件等 （月の賃料などが記載されています）
５ 管理業務の内容（管理業務の内容が記載されています）

書式は、管理会社毎に違いがありますが、主な記載事項は上記のとおりです。当事者間の表示は、委託者と受託者（管理会社）の名前・所在地・連絡先が記載されます。契約期間は、当事者間で予め決めた期間を、管理物件の表示は、委託する駐車場の名称と所在地と台数を記載します。

管理物件の賃貸条件等のところは、月間の賃料等を記載します。最後に管理業務の内容は、駐車場の契約締結や賃料の集金やクレームやトラブルの対応など、委託される業務の内容が記載されます。

管理委託は、管理会社に委託料が発生しますが、必要性やメリットも大きく、何よりも駐車場オーナーの負担がなくなるのが一番のメリットです。駐車場経営の業務部分は、プロに任せた方が安心です。特に、副業で駐車場経営を考えている場合、本業との兼務はかなり負担を強いられます。

また、管理会社選びも駐車場経営の根幹を支える部分になるので、慎重に選択をしましょう。また、立地選びや需要の見極めも重要です。